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14 de Noviembre de 2018

¿Hay cambio de doctrina del Supremo en relación a las responsabilidades de la Ley 57/68?

La interpretación antiformalista de la Ley 57/68, acorde con el espíritu tuitivo y pro-comprador de vivienda de la misma, se está poniendo en entredicho en recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo que merman las garantías del adquirente de viviendas.

María L. de Castro,
abogado directora del equipo www.costaluzlawyers.es


Desde el año 1983, venía el Tribunal Supremo afirmando que, a efectos de la responsabilidad de la garante era irrelevante donde se hubiesen entregado las cantidades puesto que el banco o aseguradora   eran perfectamente conocedores de lo que garantizaban, por su acceso a los contratos . La falta de ingreso de las cantidades en cuenta especial por el promotor, no podía perjudicar al comprador.

Ejemplos de ésta interpretación antiformalista son las siguientes Sentencias:  SSTS 07/06/1983 (Obligación de ingreso en cuenta especial es ajena al asegurado), STS 15/11/1999 (La entidad avalista debe indagar para avalar todo lo depositado) STS 09/03/2001 ( La responsabilidad nace cualquiera que sea la cuenta de ingreso) STS 19/07/2004 (No es relevante que no ingresen en la cuenta designada) STS 15/07/2005:   (Exigir al comprador la prueba del ingreso en cuenta especial es contrario a la buena fe) STS 13/01/2015: (No se puede imponer a comprador ingreso cuenta especial) STS Pleno 30/04/2015:  (Ingreso en cualquier cuenta del promotor. Sea o no especial)

Es en STS Pleno 23/09/2015 cuando se describe por primera vez lo que pasará a ser doctrina jurisprudencial en la STS 24/10/2016 (tras las de 23/09/2015 y 22/04/2016), y  se dice:

La entrega de las cantidades al amparo de un contrato donde se menciona póliza colectiva, legitima a compradores:

 i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía;

 ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y

iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva

Como se puede observar, en ésta descripción jurisprudencial no se condiciona la efectividad de las garantías al ingreso en cuenta específica, sea la especial, sea la señalada en el contrato.

A partir del  año 2016, se empieza a matizar  la responsabilidad del avalista  a través del criterio de fidelidad al contrato.

STS 29/06/2016: la entidad avalista responde también de entregas en efectivo si éstas se contemplaban en el contrato

STS 16/11/2016: Excluye aplicación ley 57/68:     1. Los pagos del comprador al vendedor se hicieron al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria o de la entidad avalista

En esta STS de Pleno 21/12/2016 se llega a afirmar, sin embargo, que las cantidades entregadas antes de la Constitución del Aval en cuenta en entidad distinta a Bankia están  cubiertas por póliza general

Auto TS 11/01/2017: la jurisprudencia de esta sala, ya reseñada, que extiende el aval a todas las cantidades anticipadas ( incluida la señal, ni ingresada , ni avalada), pues la entidad avalista sí tuvo la posibilidad de conocer esta entrega a cuenta con solo haber requerido del promotor-vendedor una copia del contrato de compraventa antes de constituirse en avalista.

STS 04/07/2017: Se protegen todas las entregadas en cuenta bancaria del promotor, sea o no especial y sea o no la vinculada a la línea de avales: SSTS 174/2016, de 17 de marzo, 142/2016, de 9 de marzo, 733/2015, de 21 de diciembre, 779/2014, de 13 de enero de 2015, con cita de otras anteriores

Es irrelevante que el pago lo hiciese el abogado, es cantidad conforme al contrato. La reserva está reconocida como pagada en el contrato, por ello se incluye también.

STS 28/02/2018 en relación con la STS 29/06/2016: Es Jurisprudencia que las avalistas solo responden de lo ingresado en cuenta designada en contrato o en otra de la misma entidad bancaria: sentencias de Pleno 779/2014, de 13 de enero de 2015, y 780/2014, de 30 de abril de 2015

Como se puede apreciar hay en la actualidad dos Sentencias en contradicción: (1)  la de 4/07/2017 que favorece al comprador, defendiendo una interpretación antiformalista acorde con el espíritu garantista de la ley  y (2)  la de 28/02/2018 que favorece a los bancos y aseguradoras con una interpretación formalista de la que pueden hacer uso para eludir sus responsabilidades solo con el ingreso por parte del promotor  en cuenta distinta a la designada en el contrato.

La Audiencia Provincial de Alicante ha sido constante en señalar el deber de control de la aseguradora o avalista de las cantidades acordadas en contrato. Es de la   posibilidad de control de los contratos por la aseguradora, incluida en la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968, de donde se deriva su obligación de vigilancia de las obligaciones de la Ley 57/68 y  que sea responsable de la devolución de todas las cantidades entregadas:

SAP Alicante 8, 06/07/2017,. SAP Alicante 8: 15/07/2016 y 02/12/2016, SAP Alicante 8, 02/06/2017, SAP Alicante 5, 13/07/2017, SAP Alicante 4, 17/05/2017, SAP Alicante 5, 17/05/2017, SAP Alicante 6, 11/05/2017, SAP Alicante 6, 05/05/2017, SAP Alicante 9,13/12/2016, SAP Alicante 8 , 15/07/2016

Un reciente Auto del Supremo de 06/06/2018, en relación con la inaplicación de las   SSTS de 23 de septiembre de 2015 y 24 de octubre de 2016, afirma: " tampoco tiene sentido un motivo que pretenda modificar una doctrina reciente, contenida en la Sentencia 322/2015, de Pleno, de 23 de septiembre de 2015 , que es la actual de la sala, reiterada en sentencia 626/2016 de 24 de octubre, rec. 2526/2014 , por la existencia de una posible evolución de la realidad social o la común opinión de la comunidad jurídica sobre la materia indicada"

 

María L. de Castro,
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