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19 de Diciembre de 2017

La geoinformación, instrumento eficaz en la gestión del patrimonio inmobiliario

En la aplicación práctica de la nueva normativa catastral y registral, tendente a adecuar las descripciones catastrales y las inscripciones registrales a la efectiva realidad física de los inmuebles, la obtención de una adecuada información gráfica y geoespacial permite resolver favorablemente los problemas jurídicos y técnicos relativos a la determinación de su correcta situación geográfica, los límites con sus colindantes, así como concretar adecuadamente su superficie, cargas y volumetría.

Fernando Moreno Cea,
Abogado. Socio del Bufete Mas y Calvet. Especialista en Derecho de Fundaciones.
(www.mascalvet.com)
fmoreno@mascalvet.com

Efrén Díaz Díaz,
Abogado. Especialista en Derecho Administrativo y Geoespacial. Asociado senior del Bufete Mas y Calvet
(www.mascalvet.com)
efrendiaz@mascalvet.com


La Ley 14/2010, de 5 de julio, sobre las infraestructuras y servicios de información geográfica en España, propició la utilización de aplicaciones geoespaciales en el ámbito jurídico, para expedientes administrativos, especialmente los relacionados con el Catastro, así como para inscripciones registrales, procedimientos judiciales, etc.

Consideramos que esta norma ha contribuido geoespacialmente a resolver situaciones en las que exista una discordancia entre la realidad física de los inmuebles y su correspondiente inscripción registral o catastral.

La Ley 14/2010 ha sido el antecedente más directo, entre otros, de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro Inmobiliario. Esta Ley supera la regulación hasta ahora vigente y establece expresamente el intercambio fluido y seguro de datos entre el Catastro y el Registro, en aras de simplificar la tramitación administrativa y lograr una mayor seguridad en la representación gráfica de los inmuebles, con las ventajas que ello supone para la propiedad de cualquier patrimonio inmobiliario.  

Asimismo, esta regulación aspira a conseguir la más plena coordinación catastral y registral mediante lo que, a nuestro juicio, es la clave del nuevo sistema: el principio de la interoperabilidad jurídica de la información geoespacial propia de ambas instituciones. En este sentido, el artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria dispone que "La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad". Es decir, en cualquier negocio jurídico de carácter inmobiliario, la cartografía catastral viene a ser el fundamento geográfico para conocer y reflejar gráficamente todas aquellas modificaciones y alteraciones que, en virtud de actos y negocios jurídicos, se produzcan sobre las realidades físicas de las parcelas catastrales y las fincas registrales.

La coordinación entre los sistemas de información geográfica.

La Ley 13/2015 establece el objeto que interesa a las instituciones catastral y registral, al determinar que "el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria". Por lo que la coordinación de la información propia de ambas instituciones, con efectivo intercambio bidireccional de datos, resulta indispensable para la mejor identificación y descripción técnica y jurídica de los inmuebles y para la adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.

En este sentido, los nuevos mecanismos jurídicos y técnicos regulados en la Ley 13/2015 permitirán superar la actual situación de falta de coordinación Catastro-Registro, con las perjudiciales consecuencias que ello tiene para la propiedad de los inmuebles, a través del intercambio seguro y bidireccional de datos entre ambas instituciones. Así se facilitará concretar adecuadamente la representación gráfica de los bienes inmuebles, mediante su correcta y precisa representación gráfica georreferenciada, con expresión de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices si constan debidamente acreditadas (nueva redacción del art. 9.1.b.3º de la Ley Hipotecaria), y en su caso de otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

La aplicación efectiva de la Ley 13/2015 conlleva la necesidad de que las empresas y titulares propietarios de inmuebles deban recurrir a un adecuado asesoramiento técnico y jurídico, tendente a resolver los numerosos problemas existentes en su patrimonio inmobiliario en el marco definido por las reformas de las Leyes Hipotecaria y Catastral.

Este asesoramiento tendrá como primer objetivo la obtención de la correspondiente representación gráfica georreferenciada, ajustada a la realidad física y topográfica, y deberá comprender, tanto los procedimientos catastrales y registrales de carácter extrajudicial, como cuantos procesos judiciales resulte preciso iniciar para lograr la coordinación efectiva con el Catastro y el Registro de la Propiedad de la realidad física de los inmuebles en propiedad, usufructo, arrendamiento o en posesión por cualquier título válido en Derecho.

La «interoperabilidad jurídica de la geoinformación».

La «interoperabilidad jurídica de la geoinformación» conforma un sistema armónico, en el que las herramientas tecnológicas geoespaciales contribuyen a facilitar el trabajo de los operadores jurídicos (Abogados, Notarios, Catastro, Registradores) en toda clase de procedimientos jurídicos en los que también intervienen otros técnicos y especialistas: Topógrafos, Ingenieros, Arquitectos, etc.

La Ley 13/2015 viene a confirmar la mencionada interoperabilidad jurídica de la geoinformación y, en este sentido, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley Hipotecaria representa un importante avance práctico, pues determina que "La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad".

Como consecuencia, la cartografía emanada del Catastro y la que éste genere a través de las nuevas representaciones gráficas georreferenciadas alternativas permitirá ayudar a suprimir errores, omisiones y duplicidades en el Registro de la Propiedad, y favorecerá la efectiva coordinación de la realidad física, catastral y registral.

Valor jurídico de la geoinformación.

La promulgación de la Ley 13/2015 confirma además que actualmente la información y servicios geoespaciales ejercen un papel importante en nuestra sociedad, y particularmente en la gestión técnica y jurídica del patrimonio inmobiliario

Como ahora plantea la Ley 13/2015, y es de directa aplicación al patrimonio inmobiliario de los titulares propietarios y empresas, lograr traer la información espacial a un contexto visual y digitalizado, permitirá observar patrones y relaciones jurídicas y espacio-temporales, que no se podrían obtener ni visualizar inmediatamente a través del simple análisis de las fuentes y recursos de inteligencia por sí solos.

Todo ello con las importantes implicaciones técnicas, económicas y jurídicas que comporta para la propiedad, desde la descripción y superficie catastral y registral hasta el pago del impuesto municipal sobre bienes inmuebles, incluida la necesidad de regularización catastral del patrimonio inmobiliario en caso de transmisiones mortis causa o empresariales, compraventa o cualesquiera otros negocios jurídicos.

Esta aproximación colaborativa de lo jurídico con la realidad geoespacial, también tecnológica y topográfica, puede ayudar a la propiedad, empresas y organizaciones con activos inmobiliarios, y a los gestores del patrimonio inmobiliario a aglutinar esfuerzos, técnicos y jurídicos, que faciliten organizar mejor y con menores costes económicos y de tiempo los distintos trámites y procedimientos legales y administrativos relacionados con la geoinformación y que afectan a sus inmuebles. Todo lo cual redundará en una mejora de la gestión jurídica de los inmuebles integrados en el patrimonio inmobiliario.

Conclusiones: ventajas de la geoinformación catastral y registral.

Los particulares y empresas titulares de derechos de propiedad sobre construcciones, edificios y naves industriales pueden beneficiarse de las novedades contenidas en la Ley 13/2015 para lograr una mejor identificación y protección jurídica de sus inmuebles, al permitir ésta una mayor precisión y coordinación de la información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

La «interoperabilidad jurídica de la geoinformación» propicia una mejor coordinación de los diversos operadores jurídicos con los que ordinariamente se relaciona cada fundación (Abogados, Notarios, Registradores, etc.), en aras de conseguir el intercambio correcto de información entre el Catastro y el Registro, relativa a los bienes inmuebles de los que son titulares.

De ahí que las empresas y propiedades precisen dotarse del adecuado asesoramiento legal y técnico que les permita conseguir la máxima seguridad jurídica en la geoinformación que afecta a sus inmuebles, mediante la obtención de su correspondiente representación gráfica georreferenciada y la necesaria coordinación catastral y registral de sus activos inmobiliarios.

En definitiva, se logra así mejorar la fiscalidad inmobiliaria, evitar supuestos litigiosos con ocasión o consecuencia de transmisiones patrimoniales y reducir los costes de posibles procedimientos judiciales, así como los derivados de las situaciones de incertidumbre y error. Y además resolver, de forma extrajudicial y sencilla, asuntos de notable complejidad relativos a la concreción de la superficie y volumetría de sus inmuebles.


Fernando Moreno Cea,
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Efrén Díaz Díaz,
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