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Civil

26 de Abril de 2016

Las cláusulas suelo son lícitas

Borja Sánchez Robledo,
Abogado en Sánchez-Iniesta Abogados


Las cláusulas suelo son lícitas. Si, ha leído bien, a pesar de lo que se trata de vender maliciosamente desde determinados medios de comunicación y asociaciones, estas cláusulas son lícitas. Y no lo digo yo, que también, sino que así se establece en la Jurisprudencia y en la controvertida, y ya famosa, Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 09/05/2013 en la que se indica que:

      "2.2. La licitud de las cláusulas suelo.

    ...

    256. Las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos. Es necesario que esté perfectamente informado del comportamiento previsible del índice de referencia cuando menos a corto plazo, de tal forma que cuando el suelo estipulado lo haga previsible, esté informado de que lo estipulado es un préstamo a interés fijo mínimo, en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio.

    257. No es preciso que exista equilibrio "económico" o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelo y techo -máxime cuando el recorrido al alza no tiene límite-.

    258. Más aun, son lícitas incluso las cláusulas suelo que no coexisten con cláusulas techo y, de hecho, la oferta de cláusulas suelo y techo cuando se hace en un mismo apartado del contrato, constituye un factor de distorsión de la información que se facilita al consumidor, ya que el techo opera aparentemente como contraprestación o factor de equilibrio del suelo.

    259. En definitiva, corresponde a la iniciativa empresarial fijar el interés al que presta el dinero y diseñar la oferta comercial dentro de los límites fijados por el legislador, pero también le corresponde comunicar de forma clara, comprensible y destacada la oferta. Sin diluir su relevancia mediante la ubicación en cláusulas con profusión de datos no siempre fáciles de entender para quien carece de conocimientos especializados - lo que propicia la idea de que son irrelevantes y provocan la pérdida de atención-. Sin perjuicio, claro está, de complementarla con aquellos que permitan el control de su ejecución cuando sea preciso."

Por lo que, efectivamente, como vemos en la citada Sentencia, las cláusulas suelo son perfectamente válidas y posibles de introducir en las escrituras de hipoteca. Ahora bien, dichas cláusulas deberán cumplir un requisito básico y fundamental con carácter previo a su inclusión en la escritura de hipoteca para que la misma no sea considerada como abusiva y, por tanto, se pueda solicitar su nulidad en los Tribunales con grandes expectativas de que dicha acción prospere favorablemente a nuestros intereses.

Pero, entonces, ¿cuál es ese requisito tan importante que determina si una cláusula suelo es válida o abusiva? Pues, conforme indica la Jurisprudencia, ese requisito es la TRANSPARENCIA, entendida como una obligación insalvable del prestamista de informar claramente al prestatario de la existencia de esa cláusula en el contrato, del coste real económico que la misma podría acarrear al prestamista y, en definitiva, de su alcance y significado. Esto es así dado que en la práctica habitual de estos contratos, las cláusulas suelo son impuestas y predispuestas por la entidad prestamista y no negociadas individualmente con cada prestatario.

Como se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23/12/2015:

    "la transparencia garantiza que el cliente conozca o pueda conocer la carga económica que el contrato supone para él y la prestación que va a recibir de la otra parte y, además, garantiza la adecuada elección del consumidor en aquello cuya determinación se confía al mercado y la competencia, lo que supone que más allá de la mera exigencia de claridad de los términos de las cláusulas, se pretende asegurar que el consumidor tenga una posibilidad real de comparar las distintas ofertas y alternativas de contratación del producto (SSTS 406/2012, de 18 de junio; 221/2013, de 11 de abril y 241/2013, de 9 de mayo). En consonancia con ello, la jurisprudencia de esta Sala sobre cláusulas suelo, tras resolver que las mismas forman parte de los elementos esenciales del contrato (precio/prestación), ha establecido que lo que debe controlarse en cada caso concreto es la transparencia. Es decir, dado que las cláusulas que se refieren a los elementos esenciales del contrato no se someten a control del contenido, la cuestión es decidir cuándo son transparentes y cuándo no."

Además, la citada Sentencia, va más allá al considerar que un préstamo con este tipo de cláusula no se debería considerar como un préstamo a interés variable sino que lo convierte en "un préstamo a interés mínimo fijo, que no podrá beneficiarse de todas las reducciones que sufra el tipo de referencia (el Euribor)".

También considera la citada Sentencia que no se convierte en válida por haberse ya incorporado a una escritura de hipoteca, puesto que se refiere a un elemento esencial del contrato y, por ello, si no cumple con la citada obligación de transparencia será declarada nula. Véase la STS de fecha 07/03/2016; Noticia aquí.

Un ejemplo que demuestra la licitud de estas cláusulas, si cumplen con el requisito de transparencia, es la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de fecha 20/05/2015, en la que se declara la validez de una cláusula suelo del 2,25% introducida en un préstamo hipotecario. En este caso, además de considerar a los prestatarios unos "consumidores cualificados" (ingeniero y farmacéutica), se indica en la misma que los mimos "tenían conocimiento de las circunstancias del préstamo que estaban dispuestos a contraer, al hallarse informados por el banco sobre el coste real de la operación, lo que les permitía llevar a efecto sus previsiones económicas". La citada Sentencia también afirma que "De ninguna manera pues en la oferta precontractual realizada, la cláusula suelo se encontraba diluida o confusa en el entramado de las condiciones de la oferta, sin expresión de la importancia real que ostentaba, dificultando de esta forma que los prestatarios tomasen real constancia del efectivo costo del contrato de préstamo con garantía hipotecaria concertado, y las características reales de las eventuales modificaciones del tipo de interés impuesto. Igualmente, con tiempo más que suficiente para que los actores madurasen su decisión, el 8 de agosto de 2.006, y, tras serles requerida por el Banco la documentación correspondiente para el otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario, se les remite oferta vinculante, en la que, en documento con letra pequeña, si bien negrilla, de nuevo, se hace constar los límites de variabilidad del tipo de interés aplicable. De la misma manera, en dicha data, por correo electrónico, se les envía la minuta del préstamo hipotecario". Asimismo, y a mayor abundamiento, se niega la nulidad por abusiva de la cláusula suelo dado que no se inicia reclamación alguna contra el Banco por este motivo hasta cuatro años después de firmada la escritura de hipoteca. Sentencia finalmente que "No nos hallamos, por lo tanto, ante unos consumidores desinformados, que merezcan la tutela jurídica de la nulidad de la cláusula suelo pactada, por su falta de transparencia, sino ante unos prestatarios, que tenían constancia real de la existencia de la misma, lo que les permitía conocer perfectamente las cargas económicas asumidas".

Otra historia, de la cual ya han corrido, y seguirán corriendo, ríos de tinta, es la pretendida irretroactividad de los efectos de la nulidad de las cláusulas que se declaren abusivas, criterio fijado por el Tribunal Supremo en su STS de 09/05/2013 y que, probablemente, se revoque por el Tribunal de Justicia Europeo el próximo día 26 de Abril del año en curso.

Por último, y con motivo de estas declaraciones (aquí) del Presidente del Banco Popular, Ángel Ron, en las que amenaza con que si se anulan con retroactividad las cláusulas suelo por el TJUE se podría anular toda la hipoteca, lo que conllevaría que habría que hacer una restitución de las prestaciones, es decir el hipotecado devolver el principal al Banco y el Banco devolver los intereses cobrados al hipotecado, me gustaría recomendarle al Sr. Ron que, antes de realizar declaraciones sin conocer de lo que está hablando se asesorara primero a través de los servicios jurídicos de su Banco, que me consta que son buenos profesionales, o por lo menos que se leyera la ya famosa STS de 09/05/2015 de la que, para su comodidad, extraigo este párrafo:

      "2.5. La subsistencia de los contratos.

    274. Como hemos indicado las cláusulas suelo se refieren al objeto principal del contrato -de ahí que el control de su abuso nada más sea posible cuando haya falta de claridad en los términos indicados-. También hemos indicado que no cabe identificar "objeto principal" con "elemento esencial" y, en contra de lo sostenido por alguna de las recurridas, el tratamiento dado a las cláusulas suelo por las demandadas es determinante de que no forme "parte inescindible de la definición contractual del tipo de interés aplicable al contrato de préstamo y con ello de su objeto y causa". Más aún, las propias imponentes han escindido su tratamiento.

    275. Pues bien, partiendo de lo expuesto, la nulidad de las cláusulas suelo no comporta la nulidad de los contratos en los que se insertan, ya que la declaración de nulidad de alguna de sus cláusulas no supone la imposibilidad de su subsistencia".

En conclusión, si tiene una cláusula suelo en su hipoteca, no dé por hecho que la misma es abusiva y podrá decretarse su nulidad. Lo que debe hacer es consultar con un Abogado especializado que estudiará su caso concreto.

www.sancheziniestaabogados.com


Borja Sánchez Robledo,
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