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Civil

24 de Junio de 2019

Medidas de las comunidades de propietarios para evitar los apartamentos turísticos

Las mayorías de Comunidades de Propietarios, o al menos, la mayoría de los comuneros de la mayor parte de las Comunidades Propietarios, se niegan a que se destinen las viviendas pertenecientes a la Comunidad a uso turístico por las molestias que pueden llegar a ocasionar este tipo de actividades.

Jesús Quesada Bueno,
Abogado


Aquéllos que querían impedir el desarrollo o explotación de las viviendas como apartamentos turísticos, vieron la luz con el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modificaba, entre otros, el artículo Diecisiete de la Ley de Propiedad Horizontal, introduciendo un nuevo apartado, el 12, cuyo tenor literal era el siguiente;

"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos"

Este nuevo apartado, como comentábamos, arrojaba luz para poder prohibir el uso como apartamentos turísticos de las viviendas pertenecientes a la Comunidad, pero esta luz se apagó, porque el mencionado Real Decreto ha sido derogado. Con lo cual, se sigue aplicando la legislación vigente y se sigue requiriendo la unanimidad para llevar a cabo una modificación de los estatutos que prohíba el uso de las viviendas como apartamento turístico.

Pero esta derogación no ha supuesto la cesación en el intento de prohibir dicha actividad por los vecinos disconformes, sino que les ha llevado a tirar de ingenio y buscar alternativas y medidas que no requieran la unanimidad y que prohíben de facto  el uso de las viviendas como apartamentos turísticos. Una de las medidas que se está implantando contra los pisos turísticos, y así se ha hecho eco el diario digital "andalucía información", es la instalación de un sistema de huella dactilar para el acceso a las viviendas. Es un sistema que hace la explotación de la vivienda turística inviable desde un punto de vista económico y operativo para el propietario del piso, ya que el registro de cada huésped puede tener el precio de una noche ofertada. Para la instalación de este tipo de sistemas es suficiente con la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios.

¿Qué se puede hacer ante este acuerdo? Obviamente impugnarlo mediante la acción estipulada en el art. 18 de la LPH. Entendemos que es un acuerdo impugnable por ser contrario a la ley y a los estatutos en el que caso que no estuviera prohibido expresamente el uso (STS 12-09-2013 entre otras), por suponer un grave perjuicio para el propietario que quiere destinar la vivienda a piso turístico y  que no tenga obligación jurídica de soportarlo, y por último, por ser un acuerdo adoptado con abuso de derecho.

A nuestro criterio es contrario a la Ley, concretamente a los art.7.2 y 17.6 de la LPH, porque en primer lugar y para el caso que no esté expresamente prohibido en los estatutos de la Comunidad, solo se podrán prohibir las actividades recogidas en el art.7.2 LPH, en las que no aparece los pisos turísticos, o al menos, habría que probar que este uso es una actividad molesta, nociva, etc., y en segundo lugar, por haber llevado a cabo, de facto, una modificación de los Estatutos sin respetar la mayoría exigida en el art.17.6 LPH, la unanimidad.

También es un acuerdo contrario a los Estatutos por las mismas razones que venimos exponiendo, ya que si no es una actividad que se encuentre prohibida expresamente, no puede impedirse su desarrollo, como se hace con la instalación del sistema de huella dactilar para el acceso a las viviendas.

Y por último, también entendemos que son acuerdos adoptados con abuso de derecho, entendiéndose por abuso de derecho, como bien da a entender el art. 7 del Código Civil, el ejercicio de un derecho que sobrepasa los límites normales y que este ejercicio va dirigido a un tercero, y como recalca la jurisprudencia del Tribunal Supremo (17-06-2015), el abuso de derecho en sede de propiedad horizontal, consiste en la utilización de la norma por la comunidad, de mala fe civil en perjuicio del propietario, sin que pueda considerarse general el beneficio de la comunidad.

Una pregunta que nos debemos hacer es si, como dice el Tribunal Supremo, ¿esta medida puede considerarse en beneficio general de la comunidad? Y cuando nos referimos a medida beneficiosa, aludimos a la proporcionalidad de la medida y a la finalidad que supuestamente manifiesta la Comunidad para su adopción, que evidentemente no expresa de forma expresa que es para blindar a la Comunidad de los pisos turísticos, sino más bien, a restringir el acceso al bloque de personas desconocidas.

Llama la atención las conclusiones que emite la Agencia Española de Protección de Datos en un estudio, "Fingerprinting o huella digital del dispositivo", elaborado acerca de la implantación de estos sistemas de huella dactilar, concluyendo que, este tipo de sistemas recoge datos del equipo del usuario sin ofrecerle información y sin solicitarle su consentimiento, y que el conjunto de datos recabados puede ser tan extenso, o enriquecerse de tal forma, que puede llegar a recoger incluso categorías especiales de datos. El documento añade que, en la mayoría de los casos, al usuario no se le proporcionan herramientas para poder evitar de forma efectiva la recogida de datos y no se le ofrecen medios para ejercer los derechos establecidos en el RGPD cuando se recogen o asocian a datos personales. Con lo cual es una medida que puede atentar contra la privacidad de los comuneros.

Con la cual y dicho esto, si las Comunidades realmente quieren prohibir el acceso a las viviendas de personas ajenas al bloque, hay otros mecanismos comúnmente utilizado para estos efectos, como es el acceso mediante tarjeta magnética, pero que no cumplen con la verdadera finalidad, que es encarecer el acceso a la vivienda de los huéspedes hasta hacerlos inviables económicamente, y con ello prohibir de facto el uso de las viviendas como apartamento turístico.


Jesús Quesada Bueno,
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