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Civil

3 de Enero de 2014

La reserva de arrendamiento celebrada entre un consumidor y una inmobiliaria

No es infrecuente que un consumidor arriende su domicilio por medio de una agencia inmobiliaria. Del mismo modo, tampoco es inusual que éste, una vez que se le muestra una vivienda de su agrado, lleve a cabo un contrato de reserva de arrendamiento ─contrato atípico─. Y ello no tendría nada de especial, si no fuera porque, actualmente, con frecuencia las inmobiliarias entiendan que con la firma del contrato de reserva de arrendamiento se ha aceptado una clausula penitencial, gracias a la cual, si el consumidor se echa atrás en su decisión y finalmente no arrienda la vivienda reservada, la inmobiliaria tendrá derecho a quedarse con la cantidad entrega para confirmar la reserva.

Alejandra Porto Cortés,
Abogado
Legaltea abogados S.L.


Pues bien, dicha práctica de las inmobiliarias es contra derecho, salvo en el hipotético caso -no habitual- de que la inmobiliaria hubiera informado con carácter previo a la celebración del contrato, de forma clara, veraz y suficiente del carácter penitencial de las cantidades entregadas al realizar la reserva de la vivienda, de manera de que, el consumidor hubiese tomado una decisión plenamente consciente de las consecuencias de la misma antes de contratar. Pues, de no ser así, existiría error en el consentimiento  y en el pago, y en consecuencia el contrato sería nulo de pleno derecho en base a los arts. 1265  y 1901 de Código Civil.

Es más, dado que estamos hablando de un contrato entre un consumidor -el futuro inquilino- y una empresa  -la agencia inmobiliaria-,  incluso de haberse informado al primero de que, en caso de finalmente no arrendara la vivienda, no le sería reintegrado el dinero entregado, tal posibilidad de retención por parte de la inmobiliaria resultaría abusiva, en base a al art. 87.1 del  Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en adelante TRLGDCU), salvo que la agencia tuviera que entregar esa misma suma doblada en caso de ser el arrendador quien decidiera no arrendar la vivienda a dicho consumidor. Pues, no debemos olvidar que, los contratos de arrendamiento que se realizan por medio de una agencia inmobiliaria, en lo que a las relaciones con el consumidor se refiere, no sólo se rigen por el Código Civil y la LAU, sino también, y muy especialmente, por el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril (en adelante RD 515/1989) , el TRLGDCY y la LCGC.

Así, el art. 3.1 del RD 515/1989, al igual que el art. 60 del TRLGDCU, advierte que "La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma". Por tanto, no podrá hacerse valer frente al consumidor una cláusula penitencial de la cual no se le ha informado correctamente, ya que, como es lógico, el saber que el no arrendar una vivienda inicialmente reservada llevará aparejada como consecuencia la pérdida de la suma entregada al reservarla, tendrá efectos sobre el comportamiento económico del sujeto.

Por su parte, el art 4.7 del RD 515/1989 obliga a las agencias inmobiliarias a informar a los consumidores que con ellas contraten del precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. Y en idéntica línea, el art. 20.1 del TRLGDCU, advierte que las prácticas comerciales deben informar del precio final completo, señalando los importes de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario, de los procedimientos de pago, plazos de entrega y ejecución del contrato y del derecho de desistimiento.

Finalmente, también resulta especialmente relevante el art.10, letra B) del RD 515/1989 el cual dispone que "Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:  ... B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal".

Por consiguiente, de no informarse al consumidor del carácter penitencial que se le está dando a las sumas entregadas, tal y como suele ocurrir en la práctica, pues, el consumidor suele enterarse de tal carácter al desistir del arrendamiento de la vivienda reservada, en base a lo anteriormente expuesto y al art. 5 de la LCGC, no podrá entenderse que ha habido aceptación de tal condición y la misma no podrá formar parte de las condiciones generales del contrato por no haberse informado de ello al consumidor expresamente; ya que, como preceptúa el art. 7 de la LCGC, no quedarán incorporadas al contrato aquellas condiciones generales que el adherente no hubiera tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato, de manera que, la agencia inmobiliaria deberá devolver la cantidad entregada como confirmación de la reserva de la vivienda.


Alejandra Porto Cortés,
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