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Civil

28 de Diciembre de 2009

Los bancos y su responsabilidad en los desastres sobre plano (I)

La ratio de la Ley 57/68 es la protección de las cantidades entregadas por particulares en compraventa de viviendas antes de iniciarse la construcción o durante ella, en muchos casos los ahorros de toda una vida.

María L. de Castro,
abogado directora del equipo www.costaluzlawyers.es


La propia exposición de motivos de dicha Ley estableció que los abusos cometidos en este tipo de negocios hacia necesario el establecimiento de normas preventivas de carácter general  que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto, o no se lleve a efecto en el plazo contractualmente pactado.

Una de las normas preventivas, ineludibles, de carácter general que estableció dicha Ley fue que los Bancos o Cajas de Ahorro, al abrir cuentas para el depósito de cantidades adelantadas por particulares en compraventas sobre plano, EXIGIERAN BAJO SU RESPONSABILIDAD las garantías a las que se refería la propia Ley. Es decir, los Bancos fueron instituidos custodios de la propia Ley 57/68. Al modo en que en otros ordenamientos son garantes los Notarios.

Sobre los Bancos y Cajas de ahorro gravitan pues dos pesos:

  1. El de la  común diligencia y deber profesional.
  2. El de la  obligación especial del  artículo  1.2 de la ley 57/68.

Pero la pregunta que merece respuesta es: ¿Puede oponer el banco al consumidor que le exige indemnización por el incumplimiento de la responsabilidad del 1.2, el hecho de que el promotor no depositó el dinero en cuenta especial? ¿Puede ser este hecho una eximente de la responsabilidad del 1.2?

En mi opinión, no. El carácter general, imperativo e irrenunciable de los derechos de la Ley 57/68, tal y como establecen la exposición de Motivos de la Ley y su artículo 7 hace que el hecho de la no apertura de la cuenta especial no pueda oponerse al consumidor frente a la exigencia de indemnización de este al Banco. En todo caso, podrá el Banco repetir contra el promotor que no alojó dichas cantidades en cuenta especial, lo que le será además de fácil prueba.

Ha de añadirse, además, que la entidad bancaria habrá conocido, con toda verosimilitud, la finalidad promotora a la que la entidad cliente se dedicaba, puesto que habría solicitado, y conseguido, un préstamo hipotecario al promotor, concedido tras el estudio de la edificación prevista, e incluso con conocimiento de contratos de reserva o precontratos ya celebrados. No en vano las disposiciones de dicho préstamo se van permitiendo a medida que la entidad promotora presenta certificaciones de obra.

En fin, que ya va siendo hora de que llamemos a las cosas por su nombre y de que llamemos a responsabilidad a los principales propiciantes del desastre de los "sobre plano" en la España de nuestros días. Europa nos mira con atención, hay cientos de compradores europeos que buscando sol... sólo han encontrado problemas al día de hoy.

Si tienes alguna pregunta o desea cambiar opiniones con nosotros , no dudes en contactarnos a través de la web www.costaluzlawyers.es


María L. de Castro,
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