En el actual contexto del litigio inmobiliario, una de las cuestiones que con mayor frecuencia se plantea en los tribunales es la delimitación entre la ocupación en precario y el arrendamiento verbal.
La Sentencia 36/2026, de 26 de enero, de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona reafirma esta distinción y fija un criterio relevante: “la ocupación de un inmueble durante un periodo prolongado no permite presumir la existencia de un contrato verbal de arrendamiento”.
La resolución reafirma una doctrina relevante en materia de posesión inmobiliaria, afirmando que el conocimiento de la ocupación por parte del titular del inmueble no equivale a consentimiento contractual.
La distinción entre precario y arrendamiento constituye una de las cuestiones más litigiosas en el derecho inmobiliario.
El arrendamiento, incluso cuando es verbal, exige necesariamente la concurrencia de un acuerdo de voluntades entre las partes, y el pago de una renta o contraprestación económica.
Por el contrario, el precario se caracteriza por la utilización gratuita de un inmueble sin título jurídico que legitime la posesión. En estos casos, la permanencia en el inmueble se fundamenta en una mera tolerancia del titular o incluso en una ocupación unilateral.
La jurisprudencia insiste en que la duración en el uso del inmueble no transforma automáticamente una situación de hecho en una relación contractual, especialmente cuando no existe rastro documental o indicio alguno del supuesto acuerdo.
Uno de los aspectos más relevantes de la doctrina reiterada por la Audiencia Provincial es la distribución de la carga probatoria.
En los procedimientos de desahucio por precario el actor únicamente debe acreditar su derecho a poseer y corresponde al ocupante demostrar la existencia de un título que justifique la posesión, como un contrato de arrendamiento o el pago de rentas.
Por ello, incluso en el caso de contratos verbales, los tribunales exigen la presencia de indicios objetivos, tales como transferencias, recibos de pago, comunicaciones entre las partes o cualquier otro elemento que permita inferir la existencia del acuerdo.
La sentencia también se alinea con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre la naturaleza del precario.
En este sentido, el precario puede concurrir en diversas situaciones:
- Tolerancia del propietario sin existencia de contrato.
- Extinción o pérdida de eficacia de un título previo, como un arrendamiento ya finalizado.
- Ocupación unilateral del inmueble sin consentimiento del titular.
Esta concepción permite al propietario recuperar la posesión cuando el ocupante carece de un título jurídicamente eficaz que justifique su permanencia en el inmueble.
Otro elemento destacado de la resolución es la reafirmación del carácter plenario del procedimiento de desahucio por precario, regulado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
A diferencia de los procesos sumarios, este procedimiento permite una plena actividad probatoria y la sentencia que lo resuelve produce efectos de cosa juzgada.
Desde la perspectiva procesal, esto tiene una consecuencia relevante, y es que el ocupante dispone de todas las posibilidades para demostrar la existencia de un título legítimo. Si no logra acreditarlo durante el procedimiento, la resolución judicial cierra definitivamente el debate sobre la legitimidad de la posesión.
