Comprar una casa en España es visto desde fuera igual que «buen clima, buena comida y un buen precio». Un chollo.
Lo que casi nadie sabe es que dos parejas que compran el mismo día, en la misma notaría y por el mismo precio, pueden estar adquiriendo esa vivienda en condiciones jurídicas radicalmente distintas. La diferencia no está en el contrato. Está en dónde se casaron. No es un caso excepcional. Es más habitual de lo que parece, y desde los despachos que trabajamos con clientes extranjeros lo vemos con una frecuencia que ya no sorprende.
El régimen matrimonial: ese gran desconocido
Cuando una pareja compra un inmueble en España, lo primero que se pregunta es el precio, los impuestos y si el vecindario es tranquilo. Lo que casi nadie se pregunta, y debería, es: ¿bajo qué régimen matrimonial estamos comprando?
En España, el régimen económico matrimonial supletorio (en gran parte del territorio) es el de gananciales: todo lo adquirido durante el matrimonio pertenece a ambos cónyuges al cincuenta por ciento. Mucha gente lo sabe, y otra mucha no tiene ni idea. Sin embargo, este no es el sistema habitual en muchos países europeos. Alemania, los Países Bajos, el Reino Unido, los países nórdicos o Francia tienen como régimen habitual la separación de bienes o variantes propias, lo que significa que cada cónyuge es propietario exclusivo de lo que adquiere con su dinero. En cambio, en países como Italia, Polonia o Bélgica, el régimen supletorio sí se asemeja al de gananciales, lo que implica que, si uno compra una casa, el otro está adquiriendo la mitad.
A esto se suma otra casuística habitual en consulta: cónyuges que creen haber otorgado capitulaciones matrimoniales para modificar su régimen económico y que, al revisar la documentación con un abogado especializado, descubren que ese cambio nunca se formalizó correctamente o directamente no existe. Y si a todo ello añadimos la figura de la pareja de hecho, con una regulación dispar según la comunidad autónoma y prácticamente inexistente a nivel europeo uniforme, el escenario se complica aún más.
El Reglamento Europeo que muy pocos conocen
Desde el 29 de enero de 2019, el Reglamento (UE) 2016/1103 regula los regímenes económicos matrimoniales con elementos transfronterizos en la Unión Europea. Su aplicación es obligatoria en España y establece qué ley nacional rige el patrimonio de un matrimonio internacional.
¿La consecuencia práctica? Que una pareja casada en Alemania bajo separación de bienes que compra en España puede tener su inmueble sujeto a la ley alemana, no a la española. Y eso afecta directamente a preguntas como: ¿Quién debe firmar en la escritura de venta? ¿Qué derechos tiene cada cónyuge sobre el bien? ¿Qué ocurre en caso de fallecimiento o divorcio? ¿Cómo se liquida el bien si hay una hipoteca pendiente?
Si en el momento de la compra no se hizo constar el régimen en escritura, puede frustrarse toda la operación que parecía perfectamente encaminada.
La importancia de conocer y actuar conforme al régimen en el momento de adquirir un inmueble.
Comprar un inmueble bajo un régimen matrimonial determinado no es cuestión baladí. Es una decisión jurídica con consecuencias reales sobre quién es propietario de qué, en qué proporción, y qué puede hacer cada cónyuge con ese bien sin necesitar el consentimiento del otro. Si la adquisición se realiza bajo separación de bienes, el inmueble pertenece exclusivamente a quien lo compra. Si se adquiere bajo gananciales o un régimen de comunidad equivalente, ambos son cotitulares al cincuenta por ciento, independientemente de quién aportó el dinero. Y si no se hace constar nada en la escritura, el Registro de la Propiedad deberá interpretar cuál es la ley aplicable cuando haya una operación posterior, con todo lo que eso conlleva.
Los tres escenarios que más se repiten en consulta lo ilustran bien. La pareja centroeuropea que se divorcia y quiere vender su apartamento en la costa española: como en su día no se declaró el régimen, ahora hay que acreditarlo con certificados del registro civil extranjero, traducción jurada y apostilla. Lo que podría resolverse en semanas se convierte en meses. El cónyuge supérstite que quiere vender tras el fallecimiento de su pareja: la herencia se rige por la ley del país de residencia del causante, pero el inmueble está en España, y la coordinación entre sistemas jurídicos distintos no es opcional. Y la venta que parecía limpia y rápida: dos británicos que compraron sin indicar régimen, uno vive en Londres, el otro en Nueva Zelanda, y el comprador exige que ambos firmen. Poder notarial, apostilla, traducción, plazos. Una carrera de obstáculos completamente evitable.
¿Y esto tiene solución?
Sí, y además es sencilla si se actúa a tiempo. En el momento de la compra, basta con hacer constar en escritura el régimen económico matrimonial y la ley aplicable, y actuar conforme a las mismas. Esa simple indicación evita prácticamente todos los problemas descritos. En cualquier caso, y especialmente cuando hay distintas nacionalidades o países de celebración del matrimonio de por medio, contar con asesoramiento jurídico especializado no es un lujo. Es, sencillamente, lo más inteligente que se puede hacer antes de firmar.
