- El estudio municipal no aprecia fenómenos relevantes de residencialización encubierta asociados al hospedaje en estos ámbitos
Este artículo ha sido publicada en el número 1030 de Actualidad Jurídica Aranzadi (AJA), regístrarte una vez en este enlace y recibirás una comunicación con cada número desde la que podrás acceder a la revista en Legalteca.
El Ayuntamiento de Madrid ha dado un paso más para flexibilizar la rígida normativa urbanística y dar respuesta a los nuevos modelos habitacionales mediante la aprobación inicial, el pasado 21 de mayo de 2026, del Plan Especial para la modificación del régimen de compatibilidad de usos en determinados ámbitos y parcelas de uso industrial, de tal forma que puedan destinarse a uso terciario de hospedaje, lo que habilitaría la implantación de modelos de flex living.
La modificación afecta a tres artículos de las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997 y a los ámbitos regulados por la Norma Zonal 9 y parcelas con uso principal industrial en ámbitos residenciales o terciarios. Sin embargo, su interés trasciende la mera regulación del hospedaje y ofrece una reflexión más amplia sobre la evolución de los tejidos industriales de la ciudad.
El origen de la modificación
La propuesta municipal parte de un estudio de la realidad de los ámbitos regulados por la Norma Zonal 9 Grado 3, concluyendo que las restricciones introducidas en 2007 para evitar procesos de residencialización encubierta en suelo industrial continúan siendo válidas, si bien procede su modulación en función de la realidad territorial y funcional de cada ámbito.
El diagnóstico municipal: ámbitos calificados como industriales que, conforme a la realidad actual, ya no lo son plenamente
La documentación técnica del expediente identifica una diferencia sustancial entre los ámbitos industriales tradicionales y aquellos que han experimentado una progresiva terciarización. Especial relevancia adquieren los ámbitos regulados por el grado 3º de la norma zonal 9 (e.g. Embajadores 181 — Arganzuela; M-30 / Calle Costa Rica — Chamartín; Polígono Cuarteles de Villaverde, etc.), caracterizados por la coexistencia de usos industriales y terciario oficinas, con un elevado grado de terciarización e integración en la trama urbana consolidada.
El estudio municipal no aprecia fenómenos relevantes de residencialización encubierta asociados al hospedaje en dichos ámbitos, lo que justifica el levantamiento parcial de las restricciones vigentes. Una reflexión similar se proyecta sobre determinadas parcelas de uso cualificado industrial en ámbitos residenciales o terciarios, donde el hospedaje puede favorecer la recuperación de edificaciones obsoletas.
Una pieza más de la estrategia urbana de Madrid
La iniciativa se enmarca en la línea de actuación municipal de los últimos años. Si el Plan Especial de Hospedaje de 2019 y el Plan Reside de 2025 reforzaron la protección del uso residencial en los ámbitos más tensionados, el presente Plan Especial actúa sobre el otro lado de la ecuación: la identificación de espacios aptos para absorber demanda de alojamiento sin generar conflictos con el tejido residencial, favoreciendo la hibridación de usos y la regeneración de ámbitos terciarizados.
Qué cambia realmente
En lo sustantivo, el Plan Especial modifica los artículos 3.2.7, 7.6.3 y 8.9.17 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid. Su objeto es flexibilizar las limitaciones existentes para la implantación del uso terciario de hospedaje, en cualquiera de las modalidades previstas por la normativa sectorial de la Comunidad de Madrid (e.g. hoteles, hoteles-apartamento, etc.), con carácter de uso alternativo en determinados ámbitos industriales.
En particular, el Plan Especial despliega sus efectos sobre los siguientes ámbitos y parcelas del Plan General de Ordenación Urbana:
- Los ámbitos regulados por el grado 3º de la Norma Zonal 9 situados en el área de ordenación directa del suelo urbano común o consolidado.
- Los ámbitos de planeamiento del suelo urbano —Áreas de Planeamiento Incorporado (API), Áreas de Planeamiento Específico (APE) y Áreas de Planeamiento Remitido (APR)— en los que, de conformidad con su normativa particular, resulte de aplicación el régimen de usos correspondiente al grado 3º de la Norma Zonal 9.
- Las parcelas de uso cualificado industrial incluidas en ámbitos de planeamiento del suelo urbano (API, APE y APR) con uso global residencial o terciario, cuyo régimen urbanístico no admita el uso residencial como uso alternativo o autorizable; y
- Las parcelas con uso cualificado industrial incluidas en el ámbito del grado 2º de la Norma Zonal 3, cuyo régimen urbanístico tampoco admita el uso residencial como uso alternativo o autorizable.
Las limitaciones existentes continúan por tanto plenamente vigentes en los grados 4º y 5º de la Norma Zonal 9, que conservan su vocación propiamente industrial.
Información pública, suspensión de licencias y próximos pasos
El Plan Especial se encuentra sometido al trámite de información pública por plazo de un (1) mes (hasta el 30 de junio de 2026).
La aprobación inicial lleva aparejada la suspensión de la tramitación de licencias y de los efectos de las declaraciones responsables afectadas, por el plazo de un (1) año, con excepción de las relativas a primera ocupación y funcionamiento. No obstante, su incidencia práctica será previsiblemente limitada, dado el carácter flexibilizador de la propuesta, y podrán seguir otorgándose licencias ajustadas al planeamiento vigente siempre que resulten compatibles con las determinaciones del planeamiento en tramitación.
Una vez finalizado el trámite de información pública y recabados los informes sectoriales preceptivos, el Plan Especial deberá ser aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid para su entrada en vigor.
