En un mercado inmobiliario donde la información resulta cada vez más determinante para la toma de decisiones, el Registro de la Propiedad desempeña una función esencial: garantizar que esa información sea fiable, accesible y jurídicamente segura. La constancia registral de la cédula de habitabilidad en Cataluña constituye un nuevo ejemplo de cómo el Registro contribuye a reforzar la transparencia y la protección de todos los operadores del tráfico inmobiliario.
Los artículos 22 y 26 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña definen la cédula de habitabilidad como aquel documento administrativo que acredita que una vivienda tiene las características, prestaciones y condiciones de calidad legalmente establecidas y, en consecuencia, es apta para ser destinada a residencia.
Todas las viviendas ubicadas en la comunidad autónoma de Cataluña deben disponer de una cédula de habitabilidad. Las cédulas de habitabilidad pueden ser de primera ocupación o de segunda ocupación. Las de primera ocupación se conceden a las viviendas de nueva construcción y tienen una vigencia de veinticinco años. Las de segunda ocupación se refieren a viviendas preexistentes o que han sido objeto de intervención o procedimientos de rehabilitación y tienen una vigencia de quince años.
La autoridad competente para la expedición de la cédula de habitabilidad es la Agencia de la Vivienda de Cataluña, sin perjuicio de que, conforme al artículo 13 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, se admita la delegación en las entidades locales.
Con la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, se ha impuesto a los notarios y registradores nuevas exigencias para autorizar e inscribir títulos de transmisión o cesión del uso de viviendas relacionadas con la cédula de habitabilidad.
El artículo 132 a) del citado texto legal prevé: “Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes: La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva. Estos documentos deben entregarse a los adquirientes o usuarios.” Completa esta exigencia el artículo 135.1 del mismo cuerpo legal, al señalar “Los registradores no pueden inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen.”
Del tenor literal de la norma vemos que la aportación de la cédula de habitabilidad es exigible en cualquier transmisión de vivienda, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones.
Esta exigencia ha sido interpretada por la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya en resoluciones JUS/1205/2009, de 27 de abril, JUS/1939/2010, de 20 de abril, JUS/20/2012, de 5 de enero, entre muchas otras, concluyendo que la exigencia de entrega o puesta a disposición se extiende a todos los negocios que comporten una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de una contraprestación. Es indiferente que sus intervinientes sean personas físicas o jurídicas. En consecuencia, será obligatoria la entrega de la cédula en las ventas, permutas, daciones en pago, para pago y en pago de asunción de deudas de viviendas.
Por el contrario, la aportación de la cédula de habitabilidad no es exigible en las transmisiones no voluntarias para la parte transmitente, como serían: las adjudicaciones en procedimientos de ejecución, expropiaciones o las transmisiones mortis causa, o en aquéllas que a pesar de ser voluntarias no comportan contraprestación a su favor, como serían las donaciones.
Tampoco es exigible la aportación en negocios entre copropietarios en los que el adquirente o adjudicatario ya tenía el uso de la vivienda, como son: la disolución de condominio ordinario, la compra por parte de un copropietario de la participación indivisa de la vivienda a otro copropietario o la liquidación del régimen matrimonial de comunidad de bienes. Recientemente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 26 de enero de 2026 ha entendido que no es exigible aportar la cédula en el acta de finalización de obra nueva.
Finalmente, cabe destacar que la propia Ley contempla la posibilidad de que los adquirentes de una vivienda que no sea de nueva construcción puedan exonerar de manera expresa a la parte transmitente la obligación de aportación. No se admite la exoneración pura y simple, sino que debe fundarse en alguna de las siguientes causas:
a) Cuando la vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por un técnico competente en que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad. En estos supuestos los registradores deben hacer constar, en una nota marginal en la inscripción, que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo. Esta nota marginal se cancela con la presentación de la cédula de habitabilidad una vez finalizadas las obras de rehabilitación o, en caso de derribo, con la certificación municipal acreditativa del derribo realizado con un informe emitido por un técnico competente que confirme el derribo.
b) Cuando el destino del inmueble o entidad objeto de transmisión no sea el del uso como vivienda, si el transmitente y el adquirente lo reconocen de forma expresa.
c) Cuando por causas excepcionales y debidamente motivadas las personas transmitentes y adquirentes acuerden ante un fedatario público la entrega de la cédula de habitabilidad en un momento posterior a la fecha en que se produzca el acto de transmisión de la vivienda, siempre que presenten al fedatario la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, con el certificado de habitabilidad reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.
La constancia registral de la cédula de habitabilidad pone de manifiesto, una vez más, el valor del Registro como instrumento de seguridad jurídica. El Registro de la Propiedad ofrece a ciudadanos, compradores, entidades financieras y operadores económicos datos fiables, verificados y con plenos efectos jurídicos. La incorporación de información relevante sobre el inmueble, como la cédula de habitabilidad cuando así lo prevé la normativa, refuerza la transparencia del tráfico inmobiliario, facilita la toma de decisiones y contribuye a prevenir conflictos futuros. En definitiva, la función registral es una garantía de confianza y de protección para todos los intervinientes en el mercado inmobiliario.
