Nuestra Legislación regula fundamentalmente dos supuestos distintos:
- Que una vez terminadas y recepcionadas las obras de urbanización, su mantenimiento corra por cuenta del Ayuntamiento.
- Que tras la finalización de la urbanización, el mantenimiento vaya por cuenta de los propietarios integrados en entidad de conservación.
Sin embargo, no queda claro quién ha de abonar los gastos de mantenimiento y conservación desde la finalización de las obras, hasta su recepción y asunción por el Ayuntamiento o, en su caso, la Entidad de Conservación una vez constituida.
En el ámbito de la comunidad autónoma de Andalucía, el debate está servido, ya que con la aprobación de la LOUA, se establece en su Art. 153.2 que la obligación de conservación corresponde a la entidad ejecutora de la urbanización, teniendo dichos costes la consideración de gastos de urbanización.
Sin embargo, por el contrario, el Art. 113.2 establece que el mantenimiento será de cuenta de los propietarios del suelo, manteniendo la línea que desde hace años venía marcando el todavía vigente Reglamento de Gestión urbanística, que dispone en sus Arts. 68 y siguientes que dicho mantenimiento corresponde a los propietarios.
En cualquier caso, durante este periodo de espera hasta la recepción por el Ayuntamiento o efectiva constitución de la entidad de conservación, es frecuente que una vez vendidas las parcelas y demás inmuebles integrados en la urbanización, se produzca la quiebra o desaparición de hecho de la que en su día fue entidad urbanizadora y ejecutora de las obras, lo que viene a hacer prácticamente inevitable que sean los propietarios los que asuman el coste del mantenimiento.
Debe tenerse en cuenta que:
- Las juntas de compensación ( el tipo más frecuente de entidad urbanizadora), son entidades urbanísticas colaboradoras cuyos miembros van cambiando cada vez que se produce la transmisión de las fincas que la integran, tal como establece el Art. 28 del RGU, con lo que finalmente habría de ser el propietario individual quien acabe asumiendo la obligación de conservación.
- El Art. 168.1 del RGU establece una carga real para todas las propiedades incluidas en la unidad de ejecución, resultando éstas responsables del pago de las obligaciones inherentes al sistema. Esta obligación erga onmes implica igualmente que quien resulte ser propietario al momento del devengo del coste de mantenimiento, habrá de ser quién quede obligado al pago del mismo.
En defensa de los futuros propietarios de fincas que pudieran quedar afectadas, resulta obligatorio hacer constar en el Registro de la Propiedad dicha carga sobre cada inmueble incluido en el sector. (Art. 133 LOUA y 169 RGU). En el mismo sentido ha de citarse el Art. 19 del Real Decreto 1093/97 sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística en el que se establece que, tras la anotación en el Registro, los futuros propietarios quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, entre los que sin duda se encuentra la conservación de la urbanización hasta su asunción por el Ayuntamiento o entidad de conservación.
Si son los propietarios los obligados a sufragar el coste de urbanización hasta que se constituya la entidad de conservación, las cuestiones que hemos de plantearnos son: ¿Con qué criterios se procederá a la distribución de los costes? ¿Bajo qué forma jurídica se organizará y llevará a efecto dicho mantenimiento?
La primera cuestión queda resuelta con el Art. 69 del RGU donde se dispone ha de contribuirse a los gastos de conservación en la misma participación que se tenía en la Junta de compensación, proyecto de reparcelación, o previsión de entidad de conservación.
En cuanto a lo segundo, relativo al sistema o forma jurídica en la que han de desenvolverse las relaciones entre los propietarios para proceder, entre otros, a la recaudación de fondos y ordenación del gasto, resultarían en cualquier caso aplicables las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 24.4 LPH) hasta que, una vez constituida la Entidad de Conservación, surtan efecto las normas de contenido urbanístico-administrativo que puedan resultar de aplicación, rigiéndose hasta entonces por las reglas de la LPH en todo lo relativo a adopción e impugnación de acuerdos, derechos y obligaciones de los comuneros, etc. como si de una urbanización privada se tratase.
Teniendo en cuenta la falta de interés que los Ayuntamientos suelen tener en la aprobación definitiva y constitución de las entidades de conservación, suele ser habitual que las comunidades relativas a estas "propiedades horizontales tumbadas" se eternicen en el tiempo, asumiendo las mismas la responsabilidad en el mantenimiento de unas urbanizaciones, cuyos viales y restantes elementos comunes no debemos olvidar que tienen carácter demanial, como bienes afectos al uso y servicio público.
