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03/10/2022. 03:59:10

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¿Debe la comunidad poner un nuevo procedimiento judicial cada vez que se produce una nueva liquidación de cuotas adeudadas?

Socio fundador de Intercala Asesores

Fachada de un edificio

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por Ley 8/1999, vino a establecer en su Art. 21, apartado 11, lo siguiente:

" 11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los tramites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.

La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2."  

Este precepto, fue posteriormente modificado por la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, suprimiéndose dicho apartado 11, lo que llevó a todos los operadores jurídicos a que nos planteásemos la siguiente cuestión:  ¿ Hay ahora que poner nuevas demandas por las nuevas cuotas que se vayan devengando durante el procedimiento?

Pese a que por algunos sectores se ha venido defendiendo lo contrario, no puede decirse que nuestra legislación procesal sea especialmente sensible a las verdaderas necesidades de nuestras comunidades propietarios y la supresión de dicho precepto no ha venido a constituir una excepción. 

Efectivamente, tras la derogación frontal de dicho precepto, cabría entender que son necesarias nuevas demandas. Sin embargo, es de señalar que la LEC establece en el Art. 220 que: " Cuando se reclame el pago de intereses o prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte."

Con base en este artículo, podríamos solicitar que la sentencia condene a las cuotas devengadas durante el procedimiento, así como a las que se devenguen durante la ejecución de sentencia. Sin embargo, no todos nuestros tribunales vienen considerando que las cuotas comunitarias tienen la consideración de prestación periódica, y en consecuencia, no existe unanimidad en cuanto a la aplicación de este precepto en supuestos de deudas por cuotas comunitarias.       

Un sector doctrinal, del que puede ser claro ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1ª, Sentencia de 22 Sep. 2006, rec. 255/2006, entiende que: " Las cuotas de la Comunidad de Propietarios tienen un carácter de prestaciones periódicas, siendo concretadas anualmente por lo general mediante el acuerdo de la Junta de Propietarios, dicha concreción sólo es alterado mediante un nuevo acuerdo adoptado por la Junta con la mayoría exigida legalmente para su aumento o disminución. Por tanto, la variabilidad en su caso no es óbice a la obligación de pago de la prestación que resulta legalmente establecida y no restringe el carácter de periodicidad y exigibilidad de las cantidades que constituyen las cuotas comunitarias correspondientes así fijadas"

Muy por el contrario, para otro sector jurisprudencial las cuotas de comunidad no tienen la naturaleza de prestaciones periódicas y en consecuencia no puede hacerse uso del referido Art. 220, debiendo interponerse sucesivas demandas por cada una de las cantidades reclamadas. Por citar un ejemplo, así lo entiende la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2ª, en Sentencia de 27 Jun. 2005, rec. 34/2005, cuando indica: "basta la lectura del actual art. 21 LPH, en la redacción dada por la disposición final 1ª 2 de la LEC 1/2000, que es la vigente, para advertir que esa norma no prevé posibilidad alguna que permita el dictado de una sentencia que contenga una condena al pago de deudas futuras; Y tampoco cabe tal posibilidad al amparo del citado art. 578 LEC porque en esa norma que regula la ampliación de la ejecución se presupone la existencia de una obligación pagadera a plazos, lo que no es el caso, porque la debida contribución a los gastos comunitarios no se estructura como una sola obligación con pagos aplazados, sino como obligaciones sucesivas. Pero es que es más, ni siquiera al amparo del art. 220 LEC que regula las condenas de futuro puede acogerse la pretensión del apelante porque la obligación de cada copropietario de contribuir a los gastos generales, servicios, cargas y responsabilidades del inmueble que no sean susceptibles de individualización, no se corresponde, evidentemente, con pagos de intereses, ni con prestaciones periódicas, toda vez que el nacimiento y por tanto la misma periodicidad y contenido de la obligación comunitaria estará condicionada, en cada momento, por la existencia y entidad de aquellos gastos, servicios, cargas y responsabilidades.

Para aun complicar más la cuestión, existe un tercer grupo, quizá mayoritario, que entiende que estas condenas de futuro sólo podrían darse respecto de cuotas que deriven del mismo presupuesto y en consecuencia sean idénticas, pero no para cuotas derivadas de distintos presupuestos. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4ª, Sentencia de 28 Oct. 2008, rec. 1101/2006, conforme al siguiente razonamiento: " el art. 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que admite únicamente como condenas de futuro -además de las reclamaciones de intereses- aquellas en que se reclamen «prestaciones periódicas»; no pudiéndose considerar «prestación periódica» la reclamación genérica de gastos generales posteriores a la demanda en cuanto pueden incluir gastos extraordinarios como son las derramas y cuotas generales de necesaria aprobación anual presupuestaria que, por ello, podrán diferir del importe de las reclamadas y requerirían la correspondiente liquidación a determinar en proceso contradictorio."

Una vez más nos encontramos ante supuestos en los que la inseguridad jurídica se torna imperdonable, ya que no parece admisible que tras los ya muchos años de antigüedad de la vigente LEC, todavía se venga sufriendo estas contradicciones en las decisiones de nuestros tribunales sobre algo que en un sentido u otro ya debía estar más que resuelto para auténtica satisfacción del principio de justicia.

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