Según las doctrinas sobre “ pérdida de la cosa debida” podemos afirmar que el retraso del inicio de las obras durante un periodo de varios meses, sin causa justificada y no admitida por el consumidor, es causa de resolución del contrato. Más si ni siquiera existe licencia.
Según Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de Septiembre de 2009 "la jurisprudencia ha establecido de forma amplia y reiterada que para que proceda la resolución del contrato basta con una anormalidad, resistencia o demora excesivas en el cumplimiento que hagan desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aún en perjudicial, por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la buena mutua fe negocial ( " FRAGRANTE FIDEM, FIDES NON EST SERVANDA")."
El Tribunal Supremo como recoge la citada Sentencia de Levante "ha establecido el plazo de entrega como una cláusula esencial del contrato ( STS 15-11-1977, 27-5-1987, 13-3-1987, 6-6-1991 y 16-3-2009).
Continua el Tribunal Valenciano diciendo que "resulta irrefutable conforme a las normas de la lógica y la sana crítica, que la demora excesiva en el cumplimiento frustra el fin del contrato, por cuanto los futuros adquirentes no pueden quedar al arbitrio de la promotora indefinidamente ya que ello queda además expresamente prohibido por el artículo 1256 del Código Civil: "Artículo 1256: La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes"
De igual forma el Tribunal Supremo se pronunció en 1998 ( 14 de Noviember), Sala 1ª afirmando que " El vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas,(…)"
¿Como ha recogido la legislación de consumo inmobiliario estos preceptos de derecho civil básico, clásicos… tan cercanos al sentido común?
En primer lugar y de nuevo: los artículos 2 y 3 de la Ley 57/68, tan olvidados y tan criticados a veces, a favor de los cuales recuerdo su última razón de ser, su ratio iuris: la protección de grandes sumas de dinero adelantadas al promotor para la construcción de un bien básico como es la vivienda. Dichos artículos facultan al consumidor a resolver si la vivienda no se empieza o no se termina en plazo.
Consideraciones sobre la especulación de la que ha sido objeto la vivienda y la actual crisis económica gravitando sobre las promotoras no pueden hacer languidecer la fuerza protectora de dichos preceptos, para el ordenado y equilibrado tráfico inmobilairio, o para un "desarrollo urbanístico sostenible", si usamos un lenguaje más "chic".
En segundo lugar: el contrato modelo ( estipulación primera) firmado bajo el techo del Instituto Nacional de Consumo en 2001 para compraventas sobre plano y sus Condiciones Generales ( condición General Seis Una, Segundo Párrafo). Piden claridad en la fecha de inicio y entrega.
En tercer lugar: Bajo el actual Real Decreto legislativo esta indeterminación en las fechas de inicio y entrega se consideran cláusulas abusivas ( art 85.1)
En mi opinión la declaración de abusividad de la cláusula que deja el comienzo o el final de la obra sobre plano de una forma indeterminada, siendo estos plazos considerados esenciales por el Supremo, debe dar lugar a la posibilidad por parte del consumidor a la reducción en el precio o a la resolución del contrato. Dicho lo anterior al amparo de las doctrinas sobre pérdida del objeto del contrato, término esencial y resolución, los artículos 83 y 85 del vigente decreto de Consumo sobre integración de cláusulas abusivas o lo establecido en los 2 y 3 de la ley 57/68.
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