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Civil

2 de Agosto de 2013

Cuidado con la legitimación activa del presidente de comunidad de propietarios

No hay duda que el derecho es una materia viva y sujeta a constante evolución y cambio. Sin embargo, La situación se torna especialmente grave cuando una determinada interpretación tiene tal solera jurisprudencial que su alteración acaba constituyendo un flagrante atentado al derecho a la seguridad jurídica (Art. 9.3 C.E), siendo ésto lo que parece haber acontecido respecto de la legitimación de nuestros presidentes de comunidades de propietarios, para interponer acciones en representación de éstas.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Fernandez-Navarro, Abogados


Tradicionalmente se venía entendiendo que el Presidente estaba investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, contando en consecuencia con legitimación activa para la interposición de acciones judiciales, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal por parte de la propia comunidad o estemos ante alguno de los supuestos expresamente excluidos por la Ley (acciones de cesación del Art. 7.2 y de reclamación de cuotas impagadas por el procedimiento monitorio del Art. 21 LPH en los que sí se requiere acuerdo expreso y previo). En todos los demás casos, venía entendiéndose que el presidente tenía legitimación en nombre de la comunidad sin la previa existencia de una acuerdo expreso por parte de la Junta de propietarios (SS 3 de febrero de 1983, 23 de noviembre de 1984, 12 de febrero de 1986, 7 de diciembre de 1987 y 9 de febrero de 1987, 2 de diciembre de 1989, 30 de Abril de 2008, etc.)

Pues bien, toda esta doctrina jurisprudencial se ha ido al traste tras la nueva interpretación que nuestros tribunales de instancia vienen paulatinamente introduciendo en aplicación de las Sentencias de nuestro Tribunal Supremo de fechas 10 de Octubre de 2011 y 27 de Marzo de 2012, en las que se viene ahora a entender que el presidente carece de legitimación en nombre de la comunidad si previamente no se acredita la previa aprobación por la Junta de propietarios del inicio de estas acciones judiciales.

Se considera que las facultades del presidente no suponen un cheque "en blanco" que le legitime en cualquiera de sus actuaciones, sino que es la Junta de Propietarios la que debe acordar lo conveniente a sus intereses y el Presidente limitarse a su ejecución, de tal manera que la voluntad del presidente no suple, corrige o anula la de la Junta.

No cabe ya la presunción de que el presidente está legitimado para actuar procesalmente en nombre de la comunidad salvo que se acredite lo contrario, sino que debe presumirse que no está autorizado y en consecuencia sólo estaría autorizado si expresamente se ha adoptado tal acuerdo en junta de propietarios.

El problema fundamental no sólo está en este cambio de criterio respecto de las nuevas demandas que se formulen por los presidentes en nombre de las comunidades, sino en las consecuencias de esta nueva interpretación respecto de las demandas ya iniciadas bajo los auspicios de la interpretación tradicional sobre la legitimación de nuestros presidentes.

Según doctrina pacífica del Tribunal Supremo ( Veremos lo que tarda en modificarse ) la falta de legitimación activa puede ser acogida de oficio sin necesidad de invocación por las partes, por lo que podemos últimamente encontrarnos con la sorpresa de que, tras quedar el pleito visto para sentencia sin que ninguna de las partes haya invocado falta de legitimación activa del presidente, se acabe dictando sentencia acogiendo de oficio la falta de legitimación activa, con condena a la comunidad de las costas devengadas en el procedimiento. ( Ojo, no se condena en costas al presidente sino a la propia comunidad, pese a que se supone no autorizó al presidente y en consecuencia en nada podría vincularle el procedimiento).

Resulta un tanto aberrante que no se le conceda al presidente legitimación para accionar en nombre de la comunidad y sin embargo, se acabe condenando a ésta al pago unas costas derivadas de un procedimiento interpuesto por quien se supone no tenía legitimación. Desde luego la contradicción no puede ser más evidente.

Pero es que además, parece olvidarse las facultades de subsanación de defectos procesales que nuestra ley de ritos concede a las partes para la debida formación de la litis contestatio, y concretamente lo dispuesto en el Art. 418.1 de la vigente LEC ( trasunto del antiguo 693.3 de la nuestra derogada LEC de 1881) en el que tendría cabida la facultad de subsanación del defecto de capacidad o representación del presidente que pudiera venir actuando en nombre de la comunidad sin previo acuerdo comunitario expreso.

De hecho, aunque el propio Tribunal Supremo viene manifestando que sería un defecto subsanable, la realidad es que muchos Juzgados y Tribunales vienen ahora dictando sentencias desestimatorias con condena en costas, en lugar de retrotraer las actuaciones al momento de la audiencia previa a fin de que pueda subsanarse el defecto.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, todos los que interpusimos demandas en nombre de presidentes de comunidades de propietarios sin acreditar el previo acuerdo expreso de la Junta ( a veces aun existiendo dicho acuerdo se consideraba innecesaria su aportación con la demanda por no resultar exigible conforme a una doctrina jurisprudencial que era absolutamente pacífica) en aquellos casos en los que todavía no ha recaído sentencia o ésta viene siendo objeto de recurso, debemos vivir con el temor de que, pese a que la parte demandada nada excepcionó sobre el particular, ni nada se discutió en la audiencia previa, podemos encontrarnos con la sorpresa de que se acabe dictando Sentencia firme por la que se acoja de oficio la falta de legitimación activa del presidente y se condene a la comunidad a las costas del procedimiento.

De hecho, tras la experiencia derivada de las sentencias que vienen dictándose en estos últimos meses, retrotraer las actuaciones a la fase de la audiencia previa donde procedería la concesión de plazo para subsanación de dicho defecto procesal, no viene siendo ni mucho menos la opción mayoritaria.

Ser abogado es estar permanentemente con la duda y el temor alojado en el alma, y no sólo en cuanto a la correcta interpretación de la ley y jurisprudencia vigente a la fecha en la que se interpone la demanda, sino que últimamente también debemos estar temerosos de los posibles cambios jurisprudenciales que puedan producirse durante la tramitación de los procedimientos y que acaben dando al traste con un planteamiento que resultaba correcto al momento de instar las acciones judiciales. ¡ Que Dios reparte Suerte!


José Luis Navarro Rosado,
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