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Civil

8 de Abril de 2016

La propiedad compartida en el Derecho Civil de Cataluña

La figura de la propiedad compartida ha sido introducida recientemente en nuestro derecho a través de la ley 19/2015 de 29 de julio en Cataluña. Lo cierto es que no ha suscitado un gran debate más allá de nuestro territorio, pero la repercusión en el proceso civil es total, sobre todo en las ejecuciones hipotecarias.

Carlos José Gil Soler,
Juez Sustituto de la Provincia de Barcelona


Todo ello en un contexto en el cual, desde el año 2013 con la ya famosa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del caso Aziz, el legislador ha hecho un esfuerzo constante en reequilibrar la posición entre las partes, con las consiguientes limitaciones para las entidades financieras, un proceso que ha pasado a ser extraordinariamente legalista en el respeto a los derechos de los particulares y a una disminución de los desahucios en la práctica que ha ayudado a quienes se encontraban en un estado de pobreza que rallaba la indigencia, a encontrar salidas habitacionales para evitar que se vieran literalmente en la calle. Esta norma se aprueba el mismo año que el llamado Real Decreto de segunda oportunidad o la Ley 1/2015 que reconoce un derecho de adquisición preferente de la Generalitat en los pisos y viviendas vacías. El impacto de toda esta normativa produce cambios sustanciales, habida cuenta además de que ahora se amplía el plazo de oposición a la ejecución y se reconoce la facultad de acudir al proceso de mediación antes de admitir la demanda a trámite, lo que exige a los bancos tener un servicio de mediación con los clientes y los consumidores en general, para buscar fórmulas de acuerdo y entendimiento.

El Preámbulo de la ley 19/2015 resalta el marcado contenido social del derecho a la vivienda, consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española y el artículo 26 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, destacándose en la normativa internacional el Pacto internacional de derechos económicos, sociales y culturales de las Naciones Unidas de 1966 en su artículo 11, y la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea de 2010 en su artículo 34, que toma como base la dignidad humana y está vinculado al libre desarrollo de la personalidad.

 El artículo 34 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea va a ser trascendental en toda la regulación hipotecaria, su contenido en su apartado tercero es del siguiente tenor literal:

            "Con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho de la Unión y por las legislaciones y prácticas nacionales."

En base a estos principios se articula la ley que introduce la figura de la propiedad compartida, que permite adquirir la propiedad a partir de una cuota inicial, en la que el propietario material va adquiriendo las restantes cuotas del propietario formal mediante el ejercicio gradual del derecho al que es inherente la institución. Al final el propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales a cambio de una contraprestación en dinero al propietario formal, por el uso del objeto de forma exclusiva y excluyente, hasta la adquisición completa del mismo.

El propietario material irá consiguiendo progresivamente más cuota de dominio sobre el inmueble, de este modo irá reduciendo de forma paulatina la cantidad que satisface como contraprestación dineraria, porque entonces será titular de una cuota mayor sobre el inmueble.

El preámbulo de la ley termina haciendo mención a tres modalidades de propiedad compartida: la temporal, la que se encuentra en régimen hipotecario y la que surge tras un contrato de arrendamiento.

En el primer caso se puede pactar que la adquisición del bien manteniendo las facultades dominicales se realice con una limitación en el tiempo.

En el segundo supuesto la propiedad compartida constituye una alternativa al lanzamiento del deudor hipotecario. La idea es evitar el desahucio en los casos en los que el deudor y el acreedor hipotecarios han previsto que el primero siga poseyendo el bien como propietario material en la medida en que vaya pagando gradualmente, adquiriendo las restantes cuotas que pertenecen al acreedor (titular formal).

Finalmente, para ahorrar costes y aumentar las facultades del arrendatario, se contempla la posibilidad de un pacto entre el propietario y el inquilino, de modo que éste, una vez se ha alcanzado una cierta duración del contrato, pueda convertirse en un propietario temporal.

El artículo 556.11 de la Ley regula siete supuestos de extinción de la propiedad compartida:

    a) La reunión en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad.

    b) La destrucción o pérdida del bien.

    c) El vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida.

    d) La falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en contrario.

    e) La conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.

    f) El acuerdo de ambos titulares.

    g) La renuncia de cualquiera de los titulares, que comporta el acrecimiento a favor del otro.

El apartado duodécimo del mismo precepto dispone que "La ejecución forzosa de cualesquiera de las cuotas no extingue la propiedad compartida, por lo que el rematante se subroga en los derechos y obligaciones correspondientes."

El legislador ha querido fortalecer al máximo la figura de la propiedad compartida, manteniendo las facultades del poseedor material, flexibilizando los criterios para la conversión en régimen de comunidad ordinaria, dando preferencia al acuerdo entre las partes en los tiempos y las formas de pago y reservándose ese derecho de subrogación incluso en el caso de la ejecución forzosa.

Todo ello ahonda en el objetivo de garantizar el derecho de propiedad a los ciudadanos, especialmente los más desfavorecidos y evitar la marginalidad y desestructuración social, en los casos de falta de recursos suficientes, un fin que ha sido compartido por los Estados miembros de la Unión y al que, desde Cataluña en los últimos tiempos, se le ha dado una prioridad absoluta.


Carlos José Gil Soler,
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