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Civil

26 de Marzo de 2012

Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

El pasado 10 de marzo de 2012, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-Ley de 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Según el Gobierno, la norma obedece a la necesidad de adopción de de medidas que permitan aportar soluciones a la situación socioeconómica actual, en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada consagrado en la Constitución española.

Sonia Martínez López,
Abogada


Su objeto consiste en establecer medidas para a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padezcan extraordinarias dificultades para atender su pago y mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Dichas medidas se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en el denominado umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de la entrada en vigor de Real Decreto-ley, salvo los mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán de aplicación general.

La norma define como situados en el umbral de exclusión a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

  1. Que todos los miembros de la unidad familiar (el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
  2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para su adquisición.
  5. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
  6. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

La concurrencia de dichas circunstancias deberá acreditarse por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de determinados documentos (artículo 3.2).

El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, CNMV y Asociación Hipotecaria Española.

La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores: a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros; b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros; c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros; y d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

El Código de Buenas Prácticas incluye tres fases de actuación:

  1. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años (Euribor + 0,25) y la ampliación del plazo total de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo.
  2. En segundo lugar, para los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable (cuota hipotecaria mensual superior al 60 por ciento de los ingresos de la unidad familiar), las entidades podrán, con carácter potestativo y a solicitud del deudor, ofrecer una quita sobre el conjunto de su deuda.
  3. Y, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario a límites asumibles para su viabilidad financiera, podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta anual del 3 por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación (con un interés moratorio del 20 por ciento). Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda.

Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios: desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en el umbral de exclusión, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

En caso de aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, éste será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados. Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas.

Se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, así como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas del Código de Buenas Prácticas.

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal.

En materia procesal se simplifica y aclara el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line.

En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión, se bonificarán en un 50 por cien.

Asimismo, en las transmisiones realizadas por los deudores en aplicación del Real Decreto-ley, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que pueda exigir el importe de las obligaciones tributarias satisfechas; y stará exenta del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, Impuestos sobre Sociedades, Impuesto sobre la Renta de No Residentes y del Impuesto sobre el Patrimonio la ganancia patrimonial que se pudiera generar.


Sonia Martínez López,
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