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25/09/2022. 10:00:27

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Viviendas y establecimientos en el litoral adquieren estabilidad jurídica con el Reglamento General de Costas

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El pasado Consejo de Ministros dio luz verde al Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas. La norma desarrolla y aplica la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas y la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Soraya Sáenz de Santamaría

La clarificación que se lleva cabo acerca de los criterios para el establecimiento de actividades en la costa en consonancia con estándares ambientales de protección, tiene por objetivo asegurar la situación de unos mil hoteles ya existentes, que con el nuevo marco reglamentario podrán hacer reformas para modernizarse y ganar calidad, siempre que no aumenten su tamaño y mejoren su eficiencia ambiental.

Asimismo, se ordena definitivamente la situación de unos tres mil chiringuitos y otros establecimientos en cuanto a plazos y condiciones de la concesión, imponiéndoles mayores exigencias  de cuidado de las playas. En este sentido, se busca garantizar la actividad de, en total, más de 1.600 empresas e industrias que estaban destinadas a desaparecer a partir del año 2018.

Igualmente, se da seguridad jurídica a 13.000 viviendas que se construyeron en su día legalmente en la costa española, las cuales podrán prorrogar sus concesiones.

En relación con el nuevo régimen de los terrenos inundados, el Reglamento introduce garantías para que no queden excluidos del dominio público los segmentos de tierra que, conforme a la legislación de aguas, hubieran sido calificados de humedales, y paulatinamente hayan experimentado vaciamiento de los acuíferos.

Concesiones

En cuanto a las concesiones, la novedad principal del Reglamento es el plazo máximo por el que pueden ser otorgadas, dentro del límite de 75 años  (artículo 66.2 de la Ley 22/1988, de 28 de julio). Se establecen tres supuestos distintos con máximos de 75, 50 y 30 años.

El plazo será el que se determine en el título correspondiente.

a) Usos destinados a actuaciones ambientales: hasta un máximo de 75 años.

b) Usos que desempeñan una función o presten un servicio que, por su naturaleza, requiera la ocupación del dominio público marítimo-terrestre: hasta un máximo de 50 años.

c) Usos que presten un servicio público o al público que, por la configuración física del tramo de costa en que resulte necesario su emplazamiento, no puedan ubicarse en los terrenos colindantes con dicho dominio: hasta un máximo de 30 años.

Además, se permite la transmisión de los derechos de las concesiones, previa autorización administrativa.

Prohibición de edificar en la costa

Entre los principios que caracterizan la norma aprobada en el Consejo de Ministros del pasado viernes destacan la prohibición de nuevas edificaciones y construcciones en la costa, así como de las obras que supongan cualquier aumento de volumen, altura o superficie de las edificaciones ya existentes. También se exige la eficiencia energética y de ahorro de agua en las obras de los edificios en la costa.

Paralelamente, el Reglamento convierte en necesario un informe ambiental autonómico para autorizar la prórroga de concesiones de actividades potencialmente contaminantes que recoge la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Previsiones del Reglamento acerca del cambio climático en el litoral

Una de las novedades de la norma aprobada por la mesa interministerial es que la misma recoge las previsiones de la Ley de 2013 respecto a los efectos del cambio climático en el litoral. Tanto la Ley de 1988 como el Reglamento de 1989 carecían de dichas previsiones. A ello se unirá, durante la presente legislatura, la Estrategia para la Adaptación de la costa al cambio climático, que en la actualidad está en fase de evaluación ambiental.

El Reglamento introduce un régimen específico para los tramos del litoral que se encuentren en riesgo grave de regresión. En las áreas declaradas, se limitan las ocupaciones y se prevé que las Administraciones Públicas puedan llevar a cabo actuaciones de protección, conservación o restauración, respecto a las que podrán establecer contribuciones especiales.

Por lo que respecta a  los proyectos que implican ocupación del dominio público, se exige que se acompañe una evaluación prospectiva sobre los posibles efectos del cambio climático. Por último, se añade como causa de extinción de las concesiones, la constatación de que las obras o estructuras pasen a estar en riesgo cierto de ser alcanzadas por el mar.

Constancia registral del dominio público

El Reglamento introduce novedades en los procedimientos de deslinde, estableciendo su registro. En el proceso, se obliga a que conste coordinación entre Costas, Registro de la Propiedad y Catastros.

La orden de aprobación del deslinde deberá especificar los planos que se aprueban, los cuales han de permitir la georreferencia en la cartografía catastral del límite interior del dominio público marítimo-terrestre, así como el de la ribera del mar si no coincide con aquél. Constarán también las servidumbres.

Dicha orden se notificará a los propietarios que se encuentren incluidos en el dominio público marítimo terrestre y los colindantes, y a quienes hayan comparecido en el expediente acreditando su condición de interesados.

Tramos de las playas

La norma diferencia entre los tramos urbanos y los  naturales de las playas, y se otorga un mayor nivel de protección ambiental a los tramos naturales. La catalogación de los tramos naturales y urbanos de las playas se establecerá por la Administración competente en materia de ordenación del territorio, que deberá tener en cuenta el carácter urbanizado o rural de los terrenos contiguos a cada uno de los tramos, así como su grado de protección medioambiental.

El Reglamento concreta el régimen de ocupación y de uso de ambos tipos de playa (urbano y natural). En los tramos urbanos se admitirán ocupaciones puntuales para eventos específicos (turísticos, de promoción, deportivos, culturales etc.). Para ello se exigirá la prestación de las debidas garantías económicas. En las playas naturales, la ocupación no podrá exceder del 10% y los chiringuitos tendrán que tener un máximo de 20 metros cuadrados de superficie cerrada y 50 de terraza. Se exige una distancia de al menos 300 metros entre un establecimiento y el contiguo.

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