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17/04/2024. 15:51:43

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Cuestiones jurídicas claves sobre locales de oficinas de farmacia

Abogada del departamento jurídico de Orbaneja Abogados

Las distintas normas de Ordenación Farmacéuticas dictadas por las Comunidades Autónomas regulan una serie de requisitos que han de cumplir los locales de Oficina de Farmacia para que sean aptos para la prestación del servicio sanitario que desempeñan:

  1. Superficie útil mínima del local.
  2. Distancias que han de respetarse con el resto de oficinas de farmacia y con los centros de atención primaria.
  3. Distribución interna: deben contar con una zona de atención al público, un despacho del farmacéutico para una atención individualizada si fuera necesario, almacén o rebotica para los medicamentos, una zona para el laboratorio donde realizar las fórmulas magistrales y los preparados oficinales, así como un cuarto de aseo para el personal de la oficina de farmacia.

Además de estas zonas, también se regulan los metros adicionales que deben tener los locales para poder prestar servicios complementarios, como óptica, ortopedia, nutrición, etc., así como los requisitos que deben contar esas zonas diferencias.

Por otro lado, no nos podemos olvidar de la obligación de accesibilidad para todas las personas, tanto a las instalaciones, como funciones y servicios, y ello en cumplimiento con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, cuya efectividad total se produjo el pasado 4 de diciembre de 2017.

Estos requisitos se tienen que cumplir por las oficinas de farmacia en los supuestos de:

  • Nuevas instalaciones de oficinas de farmacia.
  • Traslados de oficinas de farmacia ya autorizadas.
  • Modificaciones de los locales de oficinas de farmacia cuando supongan una ampliación o reducción de la superficie, o se modifique la fachada o los accesos al local.

Las farmacias ya instaladas deben cumplir la normativa que se encontraba en vigor en la fecha en que se autorizó su apertura, requisitos que permanecen como obligatorios, aun siendo menos restrictivos de los actuales, aunque se produzcan las modificaciones referidas en la letra c.

En otro orden de cosas, a la hora de transmitir la oficina de farmacia el local es uno de los elementos importantes a tener en cuenta. Si el local es en propiedad, el farmacéutico vendedor se puede plantear la opción de transmitir la farmacia conjuntamente con el local o bien reservarse la propiedad del mismo y suscribir un contrato de arrendamiento a favor del nuevo titular.

En el primer supuesto es necesario tener la primera copia de la escritura pública de compraventa, donación o herencia del local, y que la misma esté inscrita en el Registro de la Propiedad, que no conste gravado con ninguna carga, como hipoteca inmobiliaria, prenda sin desplazamiento, condición resolutoria, etc. Si así fuera, habría que tenerlo en cuenta para las cancelaciones tanto económica como registral de forma previa o simultánea al otorgamiento de la nueva escritura de compraventa

Si el local comercial tiene carácter de bien ganancial (por haberse adquirido estando casado el titular de la farmacia, y bajo el régimen económico de gananciales) se tiene que contar con el consentimiento del otro cónyuge para poder perfeccionar la venta. Si ambos están divorciados, o ha fallecido el cónyuge no titular sin que se haya realizado la liquidación de la sociedad de gananciales (bien sea en el proceso de divorcio o en la herencia del causante), es el momento de hacerlo sin más dilación.

Si las cancelaciones de las cargas que pueden gravar el local comercial se pueden hacer de forma simultánea a la compraventa del mismo, en este supuesto se aconseja que se haga de forma previa, ya que es necesario contar con el consentimiento del cónyuge (o excónyuge) o de sus herederos, en caso de fallecimiento.

Si la disponibilidad jurídica del local es en virtud de contrato de arrendamiento hay que tener en cuenta:

  • Tiempo de duración del actual contrato.
  • Posibilidad de la cesión del contrato de arrendamiento a favor de un tercero.
  • Condiciones de la cesión: ¿hay que pagar derecho de traspaso? ¿Qué duración le restaría al nuevo arrendatario? ¿Tendría una subida de la renta para el nuevo arrendatario?
  • Negociación de un nuevo contrato: para que la operación sea viable será necesario que al menos se contemplen estos derechos a favor del nuevo arrendatario:
    • Plazo de duración mínimo de 20 años.
    • Derecho de cesión durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento.
    • Derecho de obras, al menos las de primera instalación.
    • Permiso para constituir una hipoteca mobiliaria sobre la licencia de farmacia.

Otra opción que se contemplaba para la venta de una oficina de farmacia cuando el local es propio y no se desea transmitir, es suscribir un contrato de arrendamiento, que debe contar con los derechos que se han indicado en la letra d anterior. Además, se puede conceder en el propio contrato de arrendamiento una opción a compra, que no es otra cosa que el derecho que se otorga al arrendatario para que en un plazo determinado (máximo la vigencia del arrendamiento) pueda comprar el local, en un precio y condiciones ya fijados en la propia opción.

En todo caso, en Orbaneja Abogados recomendamos el asesoramiento de un experto jurídico para la oficina de farmacia, puesto que su conocimiento y experiencia libra de muchos problemas al titular de la misma.

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