Modificaciones en los arrendamientos de vivienda
La Cara
Enea di Rienzo
Abogado, Ceca Magán Abogados.
El Consejo de Ministros ha aprobado hace escasos días la remisión a las Cortes del Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que pretende, mediante una serie de modificaciones relativas a aspectos de naturaleza contractual, fiscal y procesal, dinamizar y fomentar al mercado del alquiler de viviendas en España así como dotar de mayor seguridad jurídica el sistema en sí, todo ello a beneficio de los interlocutores y los agentes que interviene en el mismo.
Este Proyecto de Ley tiene la ardida misión de dejar atrás las dos infructuosas reformas del sector inmobiliario realizadas al principio de la crisis del sector inmobiliario por el anterior Gobierno (Reformas del año 2009 y 2011), con la finalidad de impulsar y facilitar el alquiler de viviendas. Entre las novedades más destacadas de la pretendida reforma encontramos las siguientes:
Modificaciones de carácter contractual. Se pretende invertir radicalmente el ámbito de aplicación (Régimen aplicable) del Articulo 4 de la LAU, primando (donde resulte aplicable) la voluntad de las partes en la determinación de su relación contractual. De esta forma, se pretende lograr un sistema más abierto y dinámico hacia la negociación de aquellos aspectos contractuales que estén al alcance y a disposición de las partes. A modo de ejemplo, se liberaliza el sistema de revisión de la renta, la renuncia expresa al derecho de adquisición preferente y el acotamiento de los plazos de duración mínima, prórroga tácita y desistimiento del contrato.
Medidas relativas al aseguramiento del tráfico jurídico inmobiliario. La novedad más importante se refiere a la introducción de la posibilidad (no se prevé todavía que sea un sistema obligatorio) de inscribir los contratos de arrendamientos en el Registro de la Propiedad. A través de esta medida se pretende garantizar al comprador de una vivienda arrendada de poder disponer del inmueble adquirido. En efecto, de esta forma solo aquellos arrendatarios que hayan inscritos su contrato en el Registro de la Propiedad podrán permanecer en el inmueble hasta el cumplimiento del plazo de duración previsto.
Novedades de carácter procesal. Se pretende acotar aún más los tiempos de recuperación de una vivienda por parte del arrendador a través de la modificación Por ello, se realizan dos cambios importantes. El primero se refiere a la introducción, tras la notificación de la demanda de desahucio al arrendatario, de un plazo de 10 días hábiles para que el deudor pague la deuda pendiente. El otro se refiere a la composición de la comisión judicial que se encarga de llevar a cabo el lanzamiento, que pasará a ser formada solo por un funcionario (de los 2 actuales que prevé la Ley), duplicando de esta forma la capacidad de los Juzgados de llevar a cabo los desahucios.
Sin lugar a dudas, el esfuerzo realizado por el Gobierno para reanimar y fomentar el actual mercado inmobiliario es noble y notable. ¡Por tanto, esperemos que la tercera sea la vencida!
La Cruz
Mercedes García Quintas
Doctora en Derecho.
Según datos de Eurostat, el 17 por 100 de la población en España reside en una casa de alquiler frente al 83 por 100 que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea. Las cifras dicen que, paralelamente, hay más de tres millones de viviendas vacías cuyos dueños podrían ofrecerlas en arrendamiento. La lógica nos dice que el extendido temor a la problemática que genera el alquiler inhibe a los propietarios de dar ese paso. Se trata de problemas fiscales y problemas procesales eminentemente.
La cuestión no es baladí ya que aparte del tráfico económico que se frena, la inmovilidad a nivel práctico que esta mentalidad está instaurando provoca que también el mercado de trabajo sufra; dado que el demandante de empleo no se siente capaz de movilizarse o esto constituye al menos un argumento más, de cierta fuerza, en sus dinámicas de busca.
El Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, ya en Cortes Generales, es el tercer intento en poco tiempo de dar vitalidad a los arrendamientos. Tres son también las medidas estrella, que si bien se ajustan como un guante a las necesidades del tráfico, sus efectos colaterales tienen todo el aspecto de ser capaces de bloquear la racionalidad con que ha sido redactado el texto.
Desde el punto de vista contractual, el legislador busca invertir las fuerzas del art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Siendo la voluntad de las partes la definitiva fundamentalmente en las variaciones de la renta, frente a un proyecto liberalizador podemos encontrarnos, en la práctica, ante una fuente de fricciones y hasta desconfianza a la hora de la firma del contrato; en el cual a la hora de la verdad hay una parte fuerte y una más débil; que se ve en situación de aceptar un sistema de variaciones de la renta mensual más creativa que el estoico IPC que se contemplaba anteriormente.
La posibilidad de que el contrato de arrendamiento acceda al Registro de la Propiedad no sólo asegura al arrendatario, sino que le aporta un tono de dignidad y visibilidad del que quizá antes carecía. Sin embargo, se plantean costes del Registro y documento público que da la sensación que asumirá, de nuevo, el arrendatario. Como efecto colateral de la voluntariedad del Registro puede surgir, además, que su no inscripción para evitar estos costes redunde en una -como hasta ahora- invisibilidad del arrendatario que le lleve a debilidades quizá definitivas con sucesivos adquirentes de la vivienda.
Sin embargo, lo que puede generar más perplejidad de este nuevo régimen de los arrendamientos son las medidas procesales. Según dice el proyecto, tras la notificación de la demanda de desahucio al arrendatario hay 10 días hábiles para saldar la deuda. En realidad pasan 4 o 5 meses desde la presentación de la demanda hasta la notificación al arrendatario. Tras ello, la comisión judicial que se encarga de llevar a cabo el lanzamiento, que pasará a ser formada solo por un funcionario nos lleva a quizá un año desde que el juzgado se pone a expulsar al inquilino moroso. La otra cara de la moneda es que este tipo de inconvenientes procesales se evitan con plantilla, coordinación y tecnología usada con espíritu de trabajo.
El Gobierno ha demostrado con este proyecto estar al tanto de la realidad de los arrendamientos, y las medidas son sin duda inteligentes. Las dudas, pero también la esperanza recae en el equipo humano de los juzgados…y en el buen hacer de los abogados, que logren, con profesionalidad, pensar por encima de los inconvenientes procesales que a ninguno les son desconocidos.
