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28/03/2024. 17:29:51

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Contratos de arrendamiento, “comercios emblemáticos” y Ayuntamiento de Barcelona

Abogado de Roca Junyent

La Ley de Arrendamientos Urbanos será una de las leyes estrella de 2014 y es que, a los efectos de la Disposición Transitoria Tercera para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor del Decreto de 1985, que conllevará la extinción de un número relevante de contratos de arrendamiento de local de negocio a 31 de diciembre de este año, hay que añadir el goteo constante de modificaciones que han afectado a la LAU en los últimos meses, así como la noticia de que el Ayuntamiento de Barcelona está preparando un Decreto que afectará determinados establecimientos emblemáticos de la ciudad.

Llavero de casita

Haciendo un repaso de las novedades legislativas que últimamente han afectado a los arrendamientos, cabe destacar:

  1. Ley 4/2013, de 4 de Junio ("Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas").

Entre otras modificaciones, y bajo la premisa de proteger los derechos de los terceros ajenos a la relación arrendador/arrendatario, se impulsa la inscripción registral de los contratos de arrendamiento (incluidos los de vivienda), estableciendo que los arrendamientos no inscritos no podrán tener efectos frente terceros adquirentes que inscriban su derecho en el registro y, en particular, de tratarse de un tercero que reúna los requisitos del 34 de la LH (tercero de buena fe), no podrá resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Esta voluntad del legislador de impulsar la inscripción registral de todos los contratos de arrendamiento choca frontalmente con una práctica habitual que precisamente se caracteriza por lo contrario, dado que el número de contratos que tienen acceso al registro de la propiedad es significativamente menor entre los inmuebles para uso distinto de vivienda, y completamente nulo en los de vivienda, dados los costes asociados a la inscripción y a la percepción de que ha habido hasta ahora (reforzada por la propia doctrina jurisprudencial), que la no constancia registral (y, por tanto, su aparente inoponibilidad a terceros de buena fe) no ha llegado a constituir verdadera causa de extinción anticipada de los contratos de arrendamiento.

  1. Ley 2/2014, de 27 de enero ("Ley de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público").

El artículo 123 de la predicha Ley impone una tributación indirecta fija que sustituye los efectos timbrados que hasta ahora han venido utilizando como medio de pago. En concreto, se impone un tipo de gravamen del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados aplicable a los arrendamientos del 0,3% durante el año 2014, y del 0,5% a partir del 1 de enero de 2015, pago que deberá efectuarse por la modalidad de autoliquidación, conforme al modelo aprobado al efecto.

  1. Protección de establecimientos y comercios emblemáticos.

Desde que recientemente salió a la luz pública que, en aplicación de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU, algunas de las tiendas más emblemáticas de la ciudad deberían cerrar puertas dado que los arrendatarios no podrían asumir los incrementos de renta propuestos por la propiedad, se han alzado una serie de voces pidiendo que la administración pública adopte medidas para garantizar la continuidad de aquellos comercios que, por su ubicación, historia o singularidad, merecen (a su juicio) de una protección especial .

La respuesta a esta demanda ha sido el anuncio de que el Ayuntamiento de Barcelona aprobará este mes de febrero un decreto ordenando la suspensión de licencias de obras y actividades, que podría llegar a afectar cerca de cuatrocientas tiendas singulares que acogen "comercios emblemáticos", y que tendría como objetivo paralizar durante el plazo de un año los permisos para nuevas actividades y obras en estos comercios, impidiendo que se cambie la tipología. Por tanto, estaríamos ante una moratoria con una doble afectación: estética, impidiendo la ejecución de obras que alteren la configuración física del local, y de usos, evitando la implantación de una actividad diferente a la hasta entonces desarrollada.

Sin entrar a valorar la oportunidad política de la medida, y a la espera de que el redactado final del decreto nos permita profundizar (y esperamos que responder) cuestiones especialmente sensibles, la sola noticia nos genera un aluvión de preguntas cuya respuesta queda de momento en el aire. Especialmente relevante resultará evaluar los criterios que se seguirán para considerar un comercio emblemático y, por tanto, merecedores de especial protección.

En este sentido, el Ayuntamiento tiene previsto realizar un "censo de comercios emblemáticos", que pueden ser bien por razones históricas, bien por su carácter dinamizador de espacios, barrios o áreas concretas de la ciudad.

Sin embargo, a nadie escapa que esta medida tiene una deriva económica directa con los propietarios de los inmuebles afectados, para los que la extinción de estos contratos supone superar el infierno de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y entrar definitivamente y de pleno derecho en el paraíso del mercado de renta libre. La moratoria propuesta por el Ayuntamiento de Barcelona genera un período de tránsito, una especie de purgatorio que los propietarios de los inmuebles afectados difícilmente estarán dispuestos a aceptar, a menos que la administración les reconozca e implemente contrapartidas que los satisfagan mínimamente. Y ésta es la segunda parte de la cuestión: ¿Cuáles deberían ser esas contrapartidas? Habrá que esperar propuestas imaginativas por parte de la administración, pero a nadie escapa que ciertas bonificaciones en la fiscalidad asociada a la propiedad de estos inmuebles, en los rendimientos del capital o, en su caso, en las tasas asociadas a futuras intervenciones y obras, podrían ser propuestas que calmaran (al menos temporalmente) los deseos de los propietarios de acceder y sujetarse a las reglas del mercado libre.

A modo de conclusión, es necesario que los abogados estemos preparados para atender las inquietudes de propietarios y arrendatarios, gestionando un marco legal complejo, en constante transformación y regulador de una materia en la que, más que nunca, los intereses individuales y sociales se encuentran enfrentados y resultan de muy difícil comunión.

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