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29/09/2022. 14:12:42

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Medidas de fomento del alquiler de viviendas

Abogado del Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de ADARVE CORPORACIÓN JURÍDICA

En trámite parlamentario se encuentra un proyecto de Ley para el fomento del arrendamiento de vivienda y el impulso para la eficiencia energética en edificios. Con este proyecto se pretenden realizar algunas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Medias de fomento del alquiler de viviendas
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El Proyecto de Ley está a punto de regresar desde la Comisión de Justicia, al Pleno del Congreso para su aprobación definitiva. Parece que la iniciativa legislativa propuesta no sufrirá casi modificaciones debido a que una gran mayoría está de acuerdo en aprobar medidas concretas que estimulen el mercado arrendaticio, máxime  en  momentos  en  los que el mercado de compraventa de viviendas se ha estancado, y el denominado "stock de viviendas vacías" aumenta.

España es uno de los países de Europa que menos ha optado por el régimen de arrendamiento de vivienda:

En España, el índice de viviendas en alquiler se cifra en  apenas  un 10% del total, frente a más del 50% en Alemania y una media europea que ronda el 30%. La legislación excesivamente proteccionista española, la poca eficacia y la lentitud de los procedimientos judiciales para recuperar la posesión, el auge especulativo del mercado de compraventa, etc., pueden explicar el poco interés en el mercado español.

Esta iniciativa del Gobierno es un paso bienintencionado en busca de mayor dinamismo del mercado, pero se antoja timorato. Muchas voces piden un debate serio tras catorce años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues la situación es muy diferente a la de entonces y solicitan reformas más decididas para estimular el mercado del alquiler en busca de mayor flexibilidad y dinamismo.

Destacamos, por su relevancia, algunas de las medidas más significativas que esta iniciativa legislativa se propone:

A) En la Ley de Arrendamientos Urbanos: se propone ampliar el art. 9 para que el arrendador pueda recuperar la vivienda antes del transcurso de la prórroga obligatoria de cinco años en caso de necesidad de la vivienda por parte de padres o hijos del arrendador. Los requisitos para ellos son: Necesidad del arrendador o de sus hijos o padres, destino de vivienda permanente y previsión contractual.

Se amplía el supuesto excepcional en el que el arrendador puede denegar la prórroga legal al arrendatario.

No es ninguna novedad pues en el T.R. de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en parte vigente para arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995) ya se preveía esta posibilidad para evitar la prórroga legal de la que gozaba el arrendatario. B) Ley de Enjuiciamiento Civil: La intención del legislador es agilizar los trámites judiciales para hacer menos gravoso al arrendador la recuperación de la posesión. Se quiere combatir la lentitud del procedimiento, su utilización indebida como medio dilatorio, la acumulación de las acciones relacionadas, etc. Destacamos las siguientes medidas que aparecen en el Proyecto:

Lanzamiento del arrendatario:

Cuando las partes llegaron a una transacción por la que el arrendatario desalojare voluntariamente a cambio de la condonación de rentas y éste incumpliese, el juez dejará la transacción sin efectos y se procederá al lanzamiento directamente.

Se modifica el plazo para que, en caso de que el arrendador acepte el desalojo voluntario del arrendatario, este desalojo se realice efectivamente. El plazo mínimo es de un mes y el máximo de dos meses

La sentencia que condene al desahucio será título suficiente para la ejecución del lanzamiento, cuando en la demanda se hubiera pedido expresamente. No será necesario iniciar el procedimiento de ejecución de sentencia.

Se fija que "deberá" producirse (el texto actual establece "podrá") el lanzamiento antes de un mes desde la fecha de la vista.

Enervación:

 Reducción del plazo, de dos meses a un mes antes de la interposición de la demanda, para que el arrendatario que no pague pierda su derecho a enervar en el procedimiento.

En los casos de enervación anterior a la vista, el arrendatario será condenado en costas.

Actos de comunicaciones y domicilio del demandado:

Se aumentan los domicilios del demandado a efectos de actos de comunicación del procedimiento. Asimismo, en caso de no hallarse al arrendatario (caso muy habitual que paralizaba muchos procesos) se fijará Cédula de Notificación en la Oficina Judicial.

Si el demandado no comparece en juicio, la notificación de la sentencia se hace a través de edicto, colgando copia de la sentencia en el Juzgado.

Posibilidad de presentar ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato, las demandas de desahucio de expiración legal o contractual del plazo, además de las de falta de pago (muchos contratos regidos por la anterior legislación expirarán, ope legis, el 1 de enero de 2010).

Racionalización y unificación:

Las reclamaciones de rentas, aunque no se acumulen al desahucio, se tramitarán en el juicio verbal: ya no será necesario acudir al procedimiento ordinario.

La sentencia condenatoria al pago de rentas incluirá no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda. Actualmente se ha de reclamar en otro procedimiento adicional.

CUANTÍA: Será siempre el importe de una anualidad de renta, salvo que las rentas reclamadas tuvieran un importe superior.

Estos son las medidas más relevantes de un proyecto en tramitación que no quiere reducir garantías de las partes pero sí evitar la mala fe de algunos arrendatarios, acelerando los pasos para obtener el lanzamiento en vía judicial y optimizando los trámites procedimentales.

La incógnita será si, esta buena intención, se ve complementada con una adecuada partida presupuestaria para que los Juzgados y Tribunales puedan seguir el ritmo marcado por la letra de la Ley.

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