Mercantil

17 de Abril de 2012

Pago de las costas procesales en los procedimientos entablados entre las comunidades de propietarios y sus propios comuneros

Uno de los típicos problemas que usualmente acaban surgiendo tras la finalización de los procedimientos judiciales entablados entre comunidad y comuneros es la determinación de quien debe acabar pagando las costas.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Fernandez-Navarro, Abogados


Cuando es el comunero quien vence con costas frente a la comunidad suele surgir el problema de la forma en la que comunidad distribuye estas costas entre los distintos comuneros. Por el contrario, cuando la comunidad es la que vence frente al comunero, pero no hay condena en costas, suele ocurrir que la comunidad cargue dichas costas al propietario en aplicación de alguna norma estatutaria o acuerdo de comunidad en que así se haya establecido.

Vamos a analizar estas cuestiones que suelen surgir en el día a día de los que se dedican a la problemática de la propiedad horizontal:

A) ¿Quien debe contribuir al pago de las costas cuando la comunidad de propietarios ha sido condenada en un litigio entablado frente a un comunero? ¿ Debe contribuir el propio comunero con cargo a su coeficiente en comunidad?

Las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 , 5 de octubre de 1983 , 23 de mayo de 1990, 24 de Junio de 2011 y 17 de Noviembre de 2011, entre otras, establecen que los gastos judiciales originados como consecuencia de un enfrentamiento entre la comunidad de propietarios y alguno de sus miembros, no tienen la consideración de gastos generales respecto del copropietario que se enfrenta a la comunidad, sino gastos derivados del conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia si el enfrentado al grupo no ha sido condenado en costas, no puede repercutírsele cantidad alguna en las costas que debe abonar la comunidad. Mantener distinto criterio conduciría al injusto resultado de que el comunero que se vio en la necesidad de combatir judicialmente frente a la comunidad, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida.

Resultaría por tanto impugnable el acuerdo comunitario por el que la comunidad pretenda hacer participar al comunero vencedor en los gastos judiciales que la comunidad se vea obligada a satisfacer como consecuencia del procedimiento en el que la comunidad ha resultado vencida por dicho comunero.

B) ¿Quién debe pagar las costas procesales en aquellos procedimientos iniciados y vencidos por la comunidad en los que no hay condena en costas frente al comunero demandado?

Es sumamente frecuente, fundamentalmente frente a la lacra de la morosidad, que las comunidades de propietarios adopten un acuerdo asambleario o aprueben alguna cláusula estatutaria por la que se disponga que todos los gastos y costas judiciales que deba abonar la comunidad, como consecuencia de la reclamación de cuotas impagadas, sean de cargo del propietario moroso. La pregunta es: ¿ Resultan válidos este tipo de acuerdos? En caso de que no se consideren conformes a derecho: ¿ Serían nulos o anulables?

Son muy pocos los casos en los que nuestros tribunales han considerado que dicho acuerdo pueda resultar conforme a derecho, ya que va en contra de lo dispuesto en el Art. 1.168 del Código Civil.

Sin embargo, una vez más, venimos sufriendo una evidente inseguridad jurídica ya que, en las Sentencias que consideran ilegal dicho acuerdo, algunas entienden que el mismo sería nulo, mientras otras consideran que sería anulable.

Esta diferencia es fundamental, ya que de considerarse que el acuerdo sería anulable, el mismo quedaría convalidado, y consecuentemente válido y exigible, tras el plazo de un año para su impugnación sin que ninguna de los comuneros haya hecho uso de dicha posibilidad. Es decir que una cláusula estatutaria o acuerdo comunitario que se aprobase en este sentido resultaría plenamente válido o eficaz transcurrido un año, siempre que no hubiese sido objeto de impugnación por parte de los comuneros afectados por el mismo.

En mi opinión, este tipo de acuerdos serían nulos, sin que consecuentemente puedan ser convalidados por dicho plazo de un año, ya que la norma que contraviene tiene carácter de derecho público y por tanto excluida a la autonomía de la voluntad, (STS. de 3 de enero de 1952 y 26 de junio de 1989 ) siendo en consecuencia el juzgado el único competente para decidir quien ha de pagar las costas de un procedimiento.

No resulta admisible que una comunidad pueda aplicar subsidiariamente un acuerdo comunitario o cláusula estatutaria que imponga unas costas que no estableció la sentencia recaída en el procedimiento, por lo que cabe entender que una decisión de este tipo resultaría contraria a derecho e impugnable ante los tribunales, ya que no esta legitimada la comunidad para repercutir a un comunero el pago de unas costas procesales que no le han sido impuestas judicialmente.

C) ¿ Puede reclamar la comunidad al comunero unas costas procesales superiores a las que han sido fijadas judicialmente en la tasación de costas?

Conectada con el apartado anterior, hemos de plantearnos aquí si dichos acuerdos o cláusulas estatutarias serían válidos en aquellos supuestos en los que sí hay condena en costas frente al comunero, pero por aplicación del Art. 394.3 de la LEC, las costas tasadas ( limitadas en cuanto a honorarios a una tercera parte de la cantidad reclamada) resultan con una cuantía muy inferior a la que la comunidad se ha visto obligada a abonar por el procedimiento. ¿ Podría la comunidad utilizar este acuerdo para girar al comunero la diferencia entre el importe de las costas tasadas judicialmente y las realmente satisfechas por la comunidad?

En mi opinión, por las mismas razones expuestas anteriormente, las costas a abonar serían las aprobadas por el Juzgado, sin que pueda girársele al comunero un importe superior.

D) ¿ Contribuiría el comunero, con cargo a su cuota de participación, en el exceso entre las costas procesales tasadas y las efectivamente satisfechas por la comunidad?

En este sentido, siendo puristas habría que concluir que la comunidad de propietarios habría de repartir dicho exceso entre todos los comuneros menos el que fue parte en el procedimiento. Sin embargo, sí que entiendo que por razones de justicia material cabría forzar la interpretación del concepto de gastos generales comunitarios y entender que dicho exceso constituye un gasto general comunitario.

De esta forma, constituiría gasto individualizable el importe de las costas procesales tasadas por los tribunales, pero tendría carácter de gasto general aquellos excesos sobre dicha individualización y de esta forma habrían de contribuir todos los comuneros, sin excepción, conforme a su coeficiente de participación.


José Luis Navarro Rosado,
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