- La Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo estima parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana y declara nulos los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que regulaban el número de registro nacional de alojamientos de corta duración
El Tribunal Supremo, a través de su Sentencia núm. 620/2026, dictada el pasado 19 de mayo, ha puesto fin de forma abrupta al sistema de registro de alquileres de corta duración impulsado por el Gobierno y que tanto ha dado que hablar este último año.
El Número de Registro Nacional que se exigía a propietarios y arrendadores para publicitar sus unidades de alojamiento en plataformas de reserva online como Airbnb o Booking entró en vigor en enero de 2025 y ha tenido un periodo de vida bastante corto.
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó una ventanilla única digital y creó un procedimiento de registro único de todos los arrendamientos de corta duración (turísticos y no turísticos). La primera medida tenía como objetivo que las plataformas online a través de las que pueden efectuarse reservas comuniquen a la Administración datos a efectos estadísticos sobre las operaciones de arrendamiento. La segunda pretendía dar cumplimiento al Reglamento (UE) 2024/1028 al mismo tiempo que incrementaba el control sobre los arrendamientos turísticos para facilitar la lucha contra aquellos que se realizan de forma ilegal.
Ambas medidas han causado un gran impacto en el sector para plataformas y arrendadores. Las plataformas han tenido que adaptarse para cumplir con las nuevas obligaciones de información periódica y han tenido que exigir a sus anunciantes que les aporten el número de registro único de arrendamientos para mantener sus inmuebles disponibles al público. Los propietarios, por su parte, han soportado otra carga administrativa adicional al obtener el número de registro.
Para los arrendadores que realizaban arrendamiento turístico se trataba de un trámite adicional, de carácter estatal, que se suma a los autonómicos y locales que ya tenían que llevar a cabo para arrendar sus propiedades. Para los arrendadores de temporada, sin embargo, suponía la primera carga administrativa para su actividad hasta la fecha.
En total, el registro llegó a inscribir más de 340.000 viviendas desde su puesta en marcha: 258.000 pisos turísticos y 83.000 alquileres de temporada, cuyo proceso de inscripción supuso un esfuerzo administrativo para arrendadores y titulares de plataformas online
Ahora, diez meses después de que el Registro comenzase a ser obligatorio, el Tribunal Supremo anula las disposiciones del Real Decreto relativas al Registro Único de Arrendamientos con motivo de un recurso contencioso-administrativo formulado por la Generalitat Valenciana por invasión por parte del Estado de competencias que la Constitución atribuye a las Comunidades Autónomas.
El propio Consejo de Estado ya había advertido en su Dictamen de 18 de diciembre de 2024 que el Estado carecía de competencia para dictar la norma proyectada en todo lo relativo al registro único de arrendamientos, pues el artículo 149.1 de la Constitución, que permite al Estado dictar regulación básica en materia de vivienda, no era título suficiente para amparar la creación de un registro nacional que se solapaba con otros registros autonómicos preexistentes.
Nuevamente asistimos a otro ejemplo de mala técnica legislativa que genera incertidumbre e inseguridad jurídica en el sector del alquiler y costes legales innecesarios para los operadores del sector, que claman por una mejor coordinación entre los diferentes niveles territoriales del Estado a la hora de regular los arrendamientos en sus diferentes tipologías.
Es importante tener en cuenta que el TS solo anula las disposiciones del Real Decreto relativas al Registro Único de Arrendamientos y que, por el contrario, las relativas a la Ventanilla Única Digital quedan intactas tras la resolución, ya que el Tribunal Supremo sí considera que el Estado ostenta competencia para regular obligaciones de transmisión de datos de las plataformas online y la transmisión de datos con fines estadísticos.
En definitiva, la decisión del Tribunal Supremo supone que la obligación de obtener un número de registro nacional como requisito para anunciarse en plataformas digitales queda sin efecto, sin perjuicio de que los registros autonómicos de arrendamientos turísticos siguen plenamente vigentes. Las plataformas, por su parte, deberán continuar cumpliendo con sus obligaciones de información.
