No es infrecuente que, en el marco de una compraventa inmobiliaria, las partes acuerden la entrega de una cantidad a cuenta bajo la denominación genérica de “arras”, a menudo bajo una comprensión imprecisa de sus verdaderas consecuencias jurídicas.
Existe la extendida, pero errónea, creencia de que basta con “perder la señal y marcharse” para desvincularse libremente del contrato. Sin embargo, cuando la operación finalmente se frustra, no es extraño que alguna de las partes descubra, no sin sorpresa, que los efectos del pacto suscrito distan notablemente de lo que creía haber acordado.
Y es que, conforme a un principio básico de nuestro ordenamiento, la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, de modo que la calificación jurídica de las arras, ya sean confirmatorias, penales o penitenciales, desplegará sus efectos con independencia del conocimiento efectivo que las partes tuvieran sobre su alcance.
El supuesto es bien conocido: el comprador entrega el habitual 10 % del precio en concepto de arras. Conviene, no obstante, precisar que dicho porcentaje no responde a ninguna exigencia legal, sino a una mera práctica de mercado.
Desde una perspectiva jurídica, lo verdaderamente relevante no es la cuantía, libremente pactada entre las partes, sino la función que estas atribuyen a esa cantidad entregada en concepto de señal. La calificación no depende de la denominación empleada, sino de la función que resulte del contenido del pacto.
Cuando la operación no llega a buen término, ya sea por falta de financiación, cambio de circunstancias o simple arrepentimiento, surge inevitablemente la cuestión de si el comprador puede desistir perdiendo dicha suma.
La respuesta, como tantas veces en Derecho, es clara en su formulación, pero compleja en su aplicación: depende. Y depende, en gran medida, de la naturaleza jurídica de las arras pactadas.
El punto de partida es una regulación legal incompleta. Nuestro Código Civil, en su artículo 1454, contempla expresamente una única modalidad de arras: las penitenciales. Conforme a dicho precepto, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Sin embargo, la práctica jurídica ha construido, sobre la base de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), otras dos modalidades: las arras confirmatorias y las arras penales. Esta triple clasificación, hoy pacífica en la doctrina y la jurisprudencia, no es, sin embargo, siempre correctamente identificada en los contratos.
Arras confirmatorias: la señal que obliga
Aquí no hay escapatoria elegante. Las arras confirmatorias no son puerta de salida, sino prueba de entrada: acreditan que el contrato existe y anticipan parte del precio.
Si una de las partes incumple, no “pierde la señal y ya está”. Entra en juego el régimen general: cumplimiento o resolución, y, en su caso, daños y perjuicios.
La señal no sustituye la responsabilidad; la acompaña… y a veces la agrava.
Arras penales: el precio del incumplimiento
Las arras penales afinan el mecanismo: no solo confirman, también cuantifican de antemano el coste del incumplimiento.
Funcionan como una cláusula penal: el daño ya está tasado, la discusión, en principio, se acorta. Pero no hay derecho a desistir; quien incumple, incumple. Solo que aquí ya sabe cuánto le costará el error.
Arras penitenciales: el precio de la libertad
Aquí, por fin, aparece la salida. El Código Civil permite a las partes romper el vínculo sin excusas ni reproches.
Pero la libertad tiene precio: el comprador pierde lo entregado; el vendedor devuelve el doble. No hay incumplimiento, sino desistimiento pactado.
Dicho de otro modo: no es una sanción, es una opción. Cara, pero legítima.
Esta diferencia, que en ocasiones se percibe como meramente terminológica, resulta en realidad decisiva. No es lo mismo incumplir un contrato que ejercer una facultad de desistimiento prevista en él.
La jurisprudencia ha mantenido de forma constante que las arras penitenciales tienen más bien un carácter excepcional. Por ello, su existencia no se presume.
En este sentido resaltamos la Sentencia del Tribunal Supremo 3513/2018, de 17 de octubre, citando la Sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, al establecer que “Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. […]. b) Penales. […]. c) Penitenciales. […]. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido […]”.
En consecuencia, deben pactarse de forma clara e inequívoca, no bastando la mera referencia a “arras” o “señal”, ya que, en caso de duda, la interpretación tiende a calificarlas como confirmatorias.
Esta línea jurisprudencial descansa sobre una idea tan simple como exigente: la facultad de desistir no se presume; se pacta. Y, además, de forma expresa.
La calificación de las arras no es un debate académico. Es, en la práctica, la frontera entre un arrepentimiento asumible y un incumplimiento con consecuencias serias. A veces, todo cabe en unas pocas líneas… y en ellas se decide casi todo.
Sin embargo, no es raro que las partes negocien con detalle el importe y pasen de puntillas sobre su naturaleza jurídica. El problema es que la verdadera importancia de la cláusula no se revela al firmar, sino cuando el contrato se rompe.
Y entonces, ya no hay interpretación ingenua que valga.
Y para entonces, como ocurre con frecuencia en Derecho, las palabras elegidas meses atrás adquieren un significado que nadie parecía haber previsto.
Porque, al final, el problema no es firmar unas arras.
El problema es no saber cuáles.
«El diablo está en los detalles.» Y en pocos lugares resulta tan cierto como en una cláusula de tres líneas dentro de un contrato de compraventa.
