Viene entendiéndose por una inmensa mayoría de ciudadanos que el procedimiento establecido en nuestra ley para el cobro de morosos en cuotas de comunidad es un medio muy rápido y eficiente a la hora de cobrar las cuotas impagadas. ¡Nada más lejos de la realidad!
Ya hemos analizado en algún artículo anterior, que la bajada de precios de los inmuebles dificultan tremendamente su ejecución cuando estos cuentan con una hipoteca anterior y el importe de ésta, en la actualidad, supera en muchos casos el valor de mercado del inmueble. No habría postores para estos inmuebles.
La solución a este grave problema de ejecución, podría ser entablar el correspondiente procedimiento declarativo a fin de declarar la preferencia del crédito comunitario frente a la hipoteca, pero no hay que olvidar que esta preferencia es sólo para el año en curso y el anterior ( Ante el silencio legal, hay quien considera que este plazo debe contarse desde la fecha de la anotación del derecho en el Registro, lo que, a efectos prácticos, deja sin efecto esta preferencia).
Además, de entablarse este procedimiento de preferencia, al que sin duda se allanará el titular de la hipoteca, las costas procesales no tendrían carácter preferente y en consecuencia no podrá percibirlas la comunidad con cargo a la propia ejecución del inmueble, por lo que en estos casos, mal negocio haría la comunidad entablando un pleito y su correspondiente ejecución cuando el importe de las costas sea superior al total de las cuotas preferentes frente a la hipoteca.
El legislador parece no tener esta circunstancia en consideración y continúa manteniendo un sistema de cobro de cuotas comunitarias que resulta inservible en una realidad actual en la que la mayoría de los inmuebles están hipotecados, y en muchos casos, son el único bien que podría ejecutársele al deudor.
Sin embargo, no queda aquí la aberración del sistema de cobro de morosos legalmente establecido. De hecho, centrándonos en la situación de muchos extranjeros que compraron en España una vivienda con fines vacacionales y que han dejado de pagar las cuotas comunitarias, si las circunstancias expuestas no fuesen ya bastante calamitosas para las comunidades, resulta además que nuestro procedimiento judicial parece exigir que a estos deudores extranjeros se les notifique el procedimiento judicial en su domicilio en el extranjero a través de la correspondiente comisión rogatoria.
El Art. 815.2 de la LEC establece que la notificación del procedimiento monitorio, a falta de designación de domicilio y no pudiendo hacerse en el propio inmueble, se realizará conforme a lo dispuesto en el Art. 164 de la LEC.
Este Art. 164, viene referido a la citación por edictos, sin embargo, dado que en el mismo se hace referencia a la previa averiguación de domicilios alternativos, son muchos los Juzgados que entienden que ha de efectuarse la búsqueda de otros posibles domicilios, antes de proceder a la citación por edictos, ya que esta última forma de citación tiene carácter residual tras agotar todas las posibilidades de notificación personal, conforme tiene reiterado nuestro Tribunal Constitucional.
Curiosamente la reforma de la LEC en cuanto a los procedimientos de desahucio ( Ley 19/2009) introdujo un nuevo párrafo al Art. 164 de la LEC, para indicar que en las citaciones para procedimiento de desahucio, no se llevará a efecto ninguna averiguación de paradero, procediéndose a la notificación por edictos en caso de resultar negativa la citación personal en el inmueble arrendado o el domicilio designado. No parece que en esta disposición se tuvieran muy en cuenta los argumentos de nuestro Tribunal Constitucional.
Sin embargo, consideró el legislador que las comunidades de propietarios no debían de beneficiarse de tal ventaja, por lo que, especialmente en supuestos de extranjeros propietarios de inmuebles con fines vacacionales en los que resulta normal que la citación en la vivienda resulte negativa, habrá de realizarse una averiguación de paradero que, en la situación actual de los juzgados suele llevar meses. (Se suponía que las comunidades iban a contar con un medio rápido y efectivo para el cobro de las deudas)
No siendo éste suficiente contratiempo para las comunidades, resulta que en esta averiguación de paradero, los Juzgados pueden obtener del Registro de la Propiedad el domicilio del deudor extranjero en algún otro país comunitario, lo que nos obligaría a tramitar la correspondiente comisión rogatoria conforme ordena el Reglamento comunitario 1393/07, relativo a la notificación y traslado de documentos judiciales y extrajudiciales en el extranjero.
Considerando que para la tramitación de la comisión rogatoria debe traducirse la demanda monitoria, junto con el certificado de la comunidad que con ella necesariamente ha de presentarse, y los demás documentos que justifiquen la deuda y la previa notificación al demandado, podemos llegar a la conclusión que es más sensato dejar sin cobrar la deuda hasta que al extranjero le dé por venir a España y pueda ser citado personalmente.
Es de destacar, además, que de no solicitarse del Registro de la Propiedad el domicilio en el extranjero para intentar la citación por comisión rogatoria, se estaría incurriendo en nulidad por falta de agotamiento de las posibilidades de citación personal, lo que a la postre supondría nuevos gastos y trastornos para una comunidad ya maltrecha como consecuencia de unos trámites legales que en modo alguno amparan el derecho de cobro de las comunidades de propietarios.
Esto es lo que tenemos, y lo que el legislador se encargo de vender como un procedimiento de cobro que acabaría con la preocupante situación de morosidad de las comunidades de propietarios. ¡Que venga Dios y lo vea!
