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Artículos de Opinión

20 de Noviembre de 2013

Nueva polémica por la demolición de dos viviendas en suelo no urbanizable en Almería

El pasado lunes día 14 de octubre la Junta de Andalucía llevó a cabo la demolición de dos viviendas construidas sin licencias de obras en suelo no urbanizable en el paraje de las Terreras, dentro de la localidad de Las Canteras en Almería.

Gustavo Calero Monereo,
C&D Solicitors, Málaga


En este caso acontecido en Almería el promotor no obtuvo licencia de obras para llevar a cabo ambas construcciones, situación distinta a la que desarrollamos en nuestro artículo del pasado 12 de Abril, pero sin embargo sí hay terceros de buena fe que compraron dichas viviendas al promotor/vendedor. El hecho de que se hayan ejecutado dichas demoliciones ya supone la violación del derecho fundamental de propiedad según interpretación del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) el cual viene exigiendo que:

  • Los afectados por procesos judiciales o administrativos, que puedan suponer la pérdida de sus bienes deben de tener una oportunidad efectiva y real de defender su situación.
  • Que la privación por razones de interés general, como sería el cumplimiento de la legalidad urbanística sobre la propiedad de un bien exige previa indemnización por tal privación a su titular.

Por lo tanto, teniendo en cuenta dicha jurisprudencia europea, no basta que en la sentencia se haya valorado la responsabilidad civil y se condene al vendedor-promotor para que indemnice a los propietarios a los que les vendió, sino que esa indemnización debe de hacerse efectiva previamente a la demolición y así evitar el riesgo de que el vendedor no quiera o no pueda pagar y esos terceros de buena fe se queden sin indemnización. Hay que tener en cuenta que no se observa responsabilidad subsidiaria de la administración pues no se otorgó licencia de obras.

Para asegurar esa indemnización, previamente a ejecutar dicha demolición en el mismo procedimiento de ejecución de sentencia se deberían de tomar las medidas oportunas para que se asegure el pago de dicha indemnización y si esto no fuese posible, esta situación debería de determinarse como causa de inejecución de la sentencia hasta que no se proceda al pago de la misma al propietario afectado. Evidentemente en cada caso concreto se debe de analizar si el propietario conocía que no había licencia de obra y aún sabiendo los riesgos que eso implicaba adquirió la vivienda, pues en estos casos la protección del mismo no sería igual.

Según la información que he recapitulado en diferentes medios hay una perspectiva cronológica que quiero destacar en estas 2 demoliciones y que ponen en evidencia la ineficacia de los procesos de inspección y sanción en materia urbanística, y la propia actitud beligerante de las administraciones intervinientes:

  • En el 2004 la Junta de Andalucía abrió expediente contra el propietario y le impuso una sanción al promotor por los movimientos de tierras en esa zona con obligación de reponer la realidad a su estado físico primitivo. Es evidente que el promotor desobedeció la orden de reposición y que el Ayuntamiento o la Junta de Andalucía deberían de haber actuado en ese momento, al igual que se ha hecho ahora con la ejecución de la demolición.
  • En el año 2007 se emite oficio por la Junta de Andalucía ordenando al Ayuntamiento el derribo de las viviendas por haber sido construidas en suelo no urbanizable sin licencia de obras. Desde el año 2004 hasta el año 2007 transcurren 3 años en los que se construyen las 4 viviendas y por ninguna de las administraciones competentes se paralizan las obras antes de que acaben, lo cual motiva que las viviendas finalizadas entren en el tráfico jurídico y aparezcan nuevos propietarios. ¿No se pudo hacer nada en esos años para paralizar las obras?
  • Una vez que se finalizaron las 4 construcciones el Ayuntamiento dio autorización para suministro de agua y luz, autorización ilegal dada por el Ayuntamiento que conlleva la posibilidad de que dicho inmueble pueda ser habitado, dichos suministros son esenciales para la venta del mismo.
  • Parece ser que en el año 2012 la Junta vuelve a requerir al Ayuntamiento para que lleve a cabo el derribo.
  • En Octubre del año 2013 se lleva a cabo el derribo de dos de las viviendas por la Junta de Andalucía ya que el Ayuntamiento no lo hizo, estando las otras dos pendientes de ejecución.

Hablamos del transcurso de 9 años desde que se conoce la actividad que se está llevando a cabo sin licencia hasta que efectivamente se lleva a cabo la demolición, periodo de tiempo tan largo que da lugar a que aparezcan terceros de buena fe que son los grandes perjudicados por esta situación: ¿de verdad se ha hecho todo lo posible? ¿Se podía haber actuado con mayor celeridad y rigor desde el año 2004?

Se me antoja complicado pensar que la Junta de Andalucía y los Ayuntamientos no sean responsables de una gran parte de las viviendas que se han construido sin licencia en suelo no urbanizable en Andalucía (las construidas con licencia es clara la responsabilidad), pues con las fotos aéreas de cada territorio, los datos catastrales, así como los documentos obrantes en las Oficinas liquidadoras de la Junta de Andalucía, podían y no se ha querido proteger el suelo no urbanizable y hacer cumplir la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, por lo que no se ha cumplido con los deberes urbanísticos en materia inspección y sanción, la responsabilidad es conjunta y compartida de los Ayuntamientos y la Junta de Andalucía. 

Debemos también señalar la existencia de una cierta arbitrariedad por parte de la administración en la ejecución de esas sentencias pues existen otros procedimientos más antiguos pendientes de ejecución y sobre los que no se está actuando.

En muchas zonas el turismo residencial extranjero es un factor clave para las economías locales, me he molestado en dar un vistazo a distintos medios británicos de tirada nacional y todos ellos se han hecho eco de esas nuevas demoliciones, siendo esta una publicidad muy dañina, y el acento en dichos medios se situaba en la demolición sin indemnización económica previa, sin una compensación de esos daños, no en la propia demolición.

No se trata de llevar a cabo una amnistía general a todas las actuaciones irregulares llevadas a cabo en suelo no urbanizable sin licencia ya que esto supondría trasladar un mensaje negativo a las personas que cumplen con la norma, se trata de no seguir vulnerando el derecho fundamental de propiedad según la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y se proteja en España el derecho de propiedad como un derecho fundamental, se trata de ofrecer un sistema jurídico que proteja al tercero de buena fe para poder dar seguridad jurídica, se trata de llevar a cabo unos procedimientos de inspección y sancionadores que no se eternicen en el tiempo por falta de interés de las administraciones y que sean efectivos para frenar estas actividades antes de que las mismas entren en el tráfico jurídico, se trata de imponer un poco de lógica y realismo debiendo ser la administración autonómica consecuente con todo lo tolerado en estos años bien por omisión o por la eternización de los procedimientos sancionadores y de ejecución de sentencias.

Si a partir de ahora se quiere velar por el cumplimiento estricto de la legalidad urbanística me parece comprensible y así espero que se haga, pero hay que buscar una solución desde una perspectiva lógica-jurídica para todo lo acontecido previamente.


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