El uso de espacios comunes para fines privativos en el régimen de propiedad horizontal genera conflictos donde colisionan el interés particular y la seguridad colectiva. La reciente Sentencia 299/2025 de la Audiencia Provincial de Madrid clarifica los requisitos para considerar válida una obra en elementos comunes y los límites que impone la seguridad del edificio.
La doctrina del consentimiento tácito
Uno de los puntos clave es la interpretación del silencio de la comunidad ante una obra no autorizada. No se puede presumir la existencia de un consentimiento tácito cuando el tiempo transcurrido entre la consulta a los vecinos y la oposición formal es inferior a un año.
El acuerdo de una junta para realizar consultas a los propietarios no equivale a una autorización de obra; es un paso procedimental que no genera derechos de ocupación.
El comunero tiene la carga de informarse sobre el resultado de las consultas vecinales antes de iniciar cualquier instalación; actuar unilateralmente antes de obtener respuesta impide invocar la aceptación tácita.
El criterio de la obra inocua y la seguridad técnica
La jurisprudencia permite excepcionalmente ciertos usos exclusivos si la obra no perjudica a la comunidad, pero este concepto se rompe cuando se afectan servicios o seguridad.
Un cerramiento es ilegal si dentro del área privada quedan llaves de paso o contadores de agua, impidiendo el libre acceso comunitario a instalaciones de servicio.
No se consideran lícitas las obras que obliguen a modificar la ubicación de extintores o que alteren el Plan de Protección contra Incendios registrado ante los servicios de emergencia.
La instalación de rótulos luminosos puede ser rechazada si su ubicación induce a error durante una emergencia; en escenarios de humo, estos elementos podrían confundirse con señales de salida de emergencia.
Límites al abuso de derecho
La pretensión de una comunidad de retirar una obra no se considera arbitraria ni abusiva bajo ciertos parámetros estrictos.
Para que un propietario pueda alegar abuso de derecho, debe demostrar que la comunidad ha permitido situaciones idénticas a otros comuneros; de lo contrario, la exigencia de retirada es una protección legítima del interés común.
Un acuerdo adoptado por unanimidad donde se deniega la obra refuerza la posición de la comunidad, eliminando la sombra de un trato discriminatorio o injustificado.
Para que la alegación de trato desigual sea efectiva, el titular debe aportar las pruebas necesarias en la primera instancia, ya que la justicia rechaza la aportación de evidencias en etapas posteriores del proceso.
Consecuencias de la ocupación unilateral
Cuando se declara la ilegalidad de la ocupación, la justicia impone una obligación de hacer. Esto implica no solo la retirada de los elementos instalados (mamparas, rótulos, etc.), sino la reposición total del espacio común a su estado primitivo y anterior, bajo el apercibimiento de que la comunidad realice las obras a costa del infractor si este incumple.
