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¿Frustrados por el Brexit? No en el caso de los contratos de arrendamiento

13 de Marzo de 2019
  • Incluye la sentencia

El pasado 20 de febrero, el Tribunal Superior de Inglaterra y Gales (High Court) se pronunció en 95 páginas sobre si la Agencia Europea del Medicamento (en adelante, “la Agencia”) tendría derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de sus oficinas situadas en el distrito londinense de Canary Wharf, como consecuencia de la mudanza forzosa de la Agencia a Amsterdam con motivo de la salida del Reino Unido de la Unión Europea.

Paula Barnola Gómez,
In-House IP Counsel


Las partes acordaron los términos del contrato de arrendamiento en el año 2011, celebrándose el mismo en 2014 por una duración de no menos de 25 años. Sin embargo, en junio de 2016, el pueblo británico expresó su deseo de abandonar la Unión Europea y dieron comienzo las negociaciones relativas a dicha salida.

Dadas las circunstancias, en agosto de 2017 la Agencia comunicó al arrendador que en caso de que dicha salida finalmente tuviera lugar - y considerando que ello implicaría un traslado de la Agencia al territorio de otro Estado miembro - trataría dicha eventualidad como una "frustración" del contrato de arrendamiento.

La "frustración" (frustration) es un concepto de Derecho inglés en virtud del cual un contrato vencería a consecuencia de un evento sobrevenido. Según esta doctrina, sería imposible para la parte afectada cumplir con una o varias de sus obligaciones debido a unas circunstancias sobrevenidas radicalmente distintas a aquellas que operaban en el momento en que las partes celebraron el contrato - "No fue esto a lo que me comprometí"-.

La "frustración" no debe confundirse con la fuerza mayor, causa de rescisión contractual, generalmente contemplada en el contrato y que contiene unas causas tasadas, numerus clausus.

Para que las partes puedan beneficiarse de la doctrina de la "frustración", el evento sobrevenido debe cambiar la naturaleza de los derechos y/u obligaciones de las partes de manera significativa, sin que las partes lo hubieran podido contemplar en el momento de la celebración del contrato, siendo por lo tanto injusto someterlas al cumplimiento literal de las disposiciones contractuales bajo estas nuevas circunstancias.

A la hora de evaluar la existencia o no de "frustración", el tribunal consideró los siguientes factores:

    (i) Las expectativas de las partes en cuanto a posibles riesgos en el momento en que se acordó la celebración del contrato (agosto de 2011).

    (ii) La naturaleza del evento sobrevenido y las previsiones razonables y objetivas de las partes en cuanto a la posibilidad de dar complimiento al contrato en las nuevas circunstancias.

    (iii) El hecho de si el evento sobrevenido y las previsiones razonables y objetivas de las partes hacen que el cumplimiento de sus obligaciones se convierta en algo "radicalmente diferente" de aquello a lo que se habían comprometido.

En cuanto al primer punto, el tribunal consideró que la salida del Reino Unido de la UE en el año 2011 no era claramente previsible.

Respecto al segundo punto, se estableció que siendo el evento sobrevenido la salida del Reino Unido de la UE, la Agencia no se veía legalmente impedida de seguir operando desde Londres tras el Brexit - pues no existe obligación legal de que las agencias de la UE estén situadas en el territorio de la Unión - si bien el tribunal estimó que el traslado a otro Estado miembro en estas circunstancias es algo razonable.

En cuanto al tercer punto, si bien el contrato de arrendamiento no contemplaba un posible Brexit como causa de la reubicación de la Agencia en otro territorio, dentro o fuera del Reino Unido, el mismo sí que hacía referencia expresa al derecho de la Agencia a ceder el contrato o subarrendar las instalaciones en caso de reubicación en otro lugar y a su obligación de seguir pagando el alquiler. A raíz de esta disposición, el contrato resultó ser más oneroso para la Agencia de lo que hubiera sido de no haber existido esta posibilidad de cesión o subarriendo.

En consecuencia, si bien el tribunal califica la salida del Reino Unido de la UE como un "evento sísmico" que las partes no contemplaron en el momento de la celebración del contrato, las partes sí quisieron prever el potencial traslado de la Agencia a otras instalaciones, y para ello dispusieron la cláusula de cesión o subarriendo. Es por ello que previendo el contrato una eventualidad tal, el tribunal considera que no existe ninguna necesidad de mitigar el rigor con el que el Common Law insiste en el cumplimiento literal de las obligaciones contractuales, no aplicando, por lo tanto, la doctrina de la "frustración".

A raíz de esta sentencia la Agencia se enfrenta a 500 millones de libras esterlinas en pagos de alquiler por sus oficinas londinenses hasta la finalización del contrato en 2039, y es una decisión clave que, según los expertos, frenará una posible oleada de rescisiones de contratos de arrendamiento de todas aquellas empresas británicas que, con motivo del Brexit, se han visto forzadas a trasladar sus operaciones o parte de las mismas a otros Estados miembros.

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